p本报王丽新p

2020-08-01 13:30:50

一线城市去年新房均价首破3万机构称今年成交量将降三成

本报王丽新

从年初的房价快速交替上涨，到四季度的调控政策密集出台导致交易量的快速下滑，总体来看，2016年，一线城市虽调控不断，但房价出现暴涨，成交量跌拓起伏。

据上海易居房地产研究院发布的《一线城市2016年-2017年度市场报告》显示，2016年一线城市新建商品住宅成交均价为31170元/平方米，在2015年房价大涨的基础上，增幅达到16.3%，这也是历史上首次突破3万元/平方米大关。

不过，业内一致认为，2017年一季度，房企的日子将不好过，预计销售额会不好看。而对于2017年全年市场预期来看，上海易居房地产研究院认为，2017年一线城市新房价格将趋于平稳，成交量可能下降三成左右，供求关系也将转为供大于求。

均价首破3万元大关

据上海易居房地产研究院统计数据显示，2016年一线城市新建商品住宅成交均价为31170元/平方米。

从具体城市来看，“北上广深”新房成交均价分别为33412元/平方米、38283元/平方米、16697元/平方米和53760元/平方米，较2015年分别上涨了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。

观察2007年以来的成交均价数据，总体呈现上升态势，2016年一线城市新建商品住宅成交均价为31170元/平方米，较2015年上涨16.3%，较2007年上涨了近2倍

，成交价格再创历史新高。2016年一线城市房价的大涨，主要源于高端物业成交占比量的增加。

但2016年春节之后，深圳涨势趋弱，上海接棒深圳房价开始暴涨，随后沪、深调控政策相继出台，但受货币宽松、地王效应、企业补库存等多重因素影响，一线城市的房价仍然在震荡中上行。

进入第四季度后，北京和广州市场活跃程度明显超过深圳和上海，存在补涨效应，尤其是广州在12月份新房存销比降为5.9个月，是4个城市中去化周期最短的城市，房价仍然存在上涨动力。而深圳和上海在一系列调控政策出台后，房价出现不同程度的下跌：深圳房价在6月份达到60726元/平方米的最高值后，便出现明显的调整迹象；而上海房价在11月份达到46545元/平方米的最高值后，12月份环比首次出现明显下跌，降幅达-12.4%，可谓是“虎头蛇尾”。

值得关注的是，克而瑞地产研究统计认为，在经历了2015年-2016年前三季度的高速增长之后，目前大多数热点城市购房需求已经得到了充分释放，再加之新增供应不足、预售证管控等方面的限制，越来越多城市开始触及增长“上限”，一线城市中上海、北京成交金额同比增速均低于全国，深圳更是出现了-2%的负增长；另一方面，“非热点”城市成交金额增速渐渐赶上，“去库存”政策见效。

一线城市交易量将下降

更重要的是，从2017年全国房地产市场走势来看，业内认为交易量下降将是主旋律。

克而瑞认为，预计2017年热点城市受调控收紧、需求波动影响，销售金额3000亿元以上的城市数量将会“五变二”，减少至上海和北京两市，前20城整体增速会进一步放缓。

上海易居房地产研究院研究员姚腊则向表示，2016年12月份举行的中央经济工作会议已为2017年楼市调控方向定调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；防范市场大幅波动，让市场更加稳定，稳定预期；抑制房地产泡沫，土地市场和房价的泡沫。

姚腊认为，由此可见，“脱虚入实、去杠杆化、去投资化”将会成为2017年政策调整的主要方向，市场环境整体趋紧或成为2017楼市表现的主要外在因素。加上一线城市限购、限贷政策已经处于收紧状态，各类需求仍将处于抑制状态，购房者对市场的预期也将降低，预计2017年一线城市新房市场供求关系将会发生逆转，新房成交量可能下降三成左右，新房均价趋于平稳，二手房实际价格小幅下跌，二手房成交量也将明显下跌。

《证券》还注意到，中债资信认为，2017年，土地购置面积累计同比下降将达10%以上，主要是由销售下滑所带动。其中，一线城市销售指标将前高后低，全年同比下降，房价依然坚挺，但上涨幅度较2016年温和；前期价格涨幅过快的热点二线城市面临一定调整压力；其他二线及三、四线城市房价则会微降。