金百万佳兆业的尤努斯之问

佳兆业物业香港成功上市，超额认购20倍的三大秘密

12月6日，佳兆业物业（0用活用好金融创新产品2168）正式于香港交易所主板挂牌上市，标志着佳兆业物业正式迈入国际资本市场，成为佳兆业控股或参股的第六个上市平台。

成功登陆资本市场，意味着佳兆业物业的业务价值、行业地位及发展战略遭到投资者的高度认可。

从逾额认购倍数看，佳兆业物业此次全球发售，国际发售部份取得全额覆盖，其中公开发售部份获超过20倍认购额，显示了国际资本市场对佳兆业物业上市的强烈信心。

虽然受华为事件拖累，恒指早盘大跌2.62%，但相较于之前上市认购倍数不足、股价延续低迷的同类公司，佳兆业物业的股价表现已属相当不错的成绩。

可做对比的是，最近新上市的某物业管理公司，其最初计划全球发售2亿股股份，但终究认购和信心不足，最终仅发行1.8亿股，股价定为发行下限的2.9港元/股。

通过回归业务层面的分析，我们发现，佳兆业之所以能获得资本市场的青睐，可能得益于下面这三个原因。

NO. 1｜专注服务中高端物业

统计数据显示，香港上市房企的平均市盈率约为6倍，上市物业公司的平均市盈率约为30倍，两者相差了约4倍。

上市物业公司被给予了更高估值的缘由，是资本市场肯定了能延续为物业公司带来稳定现金流入的人的价值。

人，是物业公司的核心价值。

对专注于服务中高端物业的佳兆业来讲，中高端物业服务的人群明显具有更高的用户价值。

截至2018年上半年，佳兆业物业业务覆盖38个城市，管理124处物业，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，服务用户数量为16万人。

佳兆业物业的一个核心优势在于，其约90%的在管物业为中高端物业，尤其是在粤港澳大湾区及长三角地区已建立起强大的业务版图

招股书显示，年及2018年上半年，位于粤港澳大湾区的在管物业总建筑面积分别占佳兆业总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%、42.1%及41.6%；来自粤港澳大湾区的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%、66.2%及58.6%。

背靠深耕粤港澳大湾区的佳兆业集团， 其领先的布局将为佳兆业物业继续扩大其在大湾区以及中高端物业占比的优势。

佳兆业2018年中报显示，截至2018年6月，该集团在全国共具有建筑面积约2216万平方米的土地储备；另外还有约2700万平方米土地面积的旧改项目，其中大部分集中在粤港澳大湾区，深圳、广州及中山地区分别占土地面积的37%、22%及26%。

而佳兆业物业管理着所有由佳兆业团体开发的住宅项目，占其总在管建筑面积逾八成。

根据弗若斯特沙利文的数据，按2017年收益计算，佳兆业物业在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7

对大部分物业公司来说，物业管理服务是收入的基础来源。这也意味着，在管理物业的规模之外，实际能收取物业管理费用的高低是决定物业公司的盈利能力的重要变量。

而物业管理费用水平的高低，与物业本身档次及所在区域有着紧密的联系。弗若斯特沙利文指出，中高端物业一般位处设施齐备的优越地理位置，物业管理服务较佳，物业管理费亦较高。

招股书显示，佳兆业物业2017年的住宅物业平均物业管理费达到2.27元/平方米/年，高于行业平均值

NO. 2｜非住宅物业收入占比近半

住宅物业管理在逐步趋于成熟后，非住宅物业业务才是市场真正的“肥肉”。

佳兆业物业从1999年开始，便开始大力布局非住宅物业业务，包括办公室大楼、政府大楼、购物中心、工业设施、表演场地及体育馆、学校及医院等。

佳兆业物业是在这个领域形成了独到运营能力和品牌的少数物业公司之一。

例如，佳兆业近年来对文体场馆运营持续布局，截至目前佳兆业运共运营11个文体场馆，是目前国内最大的体育运营商之一。

在收益和毛利率方面，非住宅物业要远高于住宅物业

因此，虽然和住宅物业相比，非住宅物业建筑面积占佳兆业物业总在管建筑面积并不大，但非住宅物业为佳兆业物业贡献的收益却不比住宅社区低。

2018年上半年，佳兆业物业团体的住宅物业在管面积为2260万平方米，而非住宅物业仅为290万平方米；物业总收入为1.77亿元，住宅物业和非住宅物业所占比例为53%和47%。

也就是说，佳兆业的非住宅物业以几乎9分之一的面积，贡献了和住宅物业相差无几的收入

招股书显示，佳兆业物业在非住宅物业领域还在高速扩大

截至2018年上半年，佳兆业共管理23个非住宅物业，包括十个表演场地和体育馆，非住宅物业的总在管建筑面积达到290万平方米，比2015年底的170万平方米增加了70.59%。

NO. 3｜拥抱互联发力增值服务

随着互联行业进一步发展、住户需求多元化，近些年社区增值服务规模急速增长。

弗若斯特沙利文指出，2017年，中国住宅社区O2O的市场规划达到3179亿元人民币，2012年至2017年的复合增长率为73.8%；未来住宅社区O2O的市场预期还会持续增长，到2022年，市场规模预计将到达846.8百万元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。

包括社区新零售、长租公寓、K12教育、租赁服务在内的新经济业务，正在和物业管理行业产生更加紧密的化学反应。

上能链接“衣食住行”领域超过千万量级的商家市场，下能具有数以亿计的消费者，愈演愈烈的新零售，让佳兆业物业正在“社区”这座金矿中占得先机，佳兆业在社区O2O领域的商业蓝图也已逐步清晰。

对佳兆业来讲，物业公司的上市不仅是佳兆业团体在新赛道的一招制胜之棋，更可以借助资本的力量晋级互联新贵们竞逐的“社区大商业”。

在业务发展模式上，佳兆业物业的主营业务早已不再仅仅局限于物业管理服务，而是更广泛地涵盖了全部物业管理价值链，构成了相对整合的服务范畴。

除传统物管服务，佳兆业物业还运营着另外3大业务线，即交付前及顾问服务、社区增值服务，和智能解决方案服务。

这四大业务板块中，社区增值服务、智能解决方案服务是佳兆业物业未来重点发展方向。其中，在高科技与大数据对接方面，佳兆业物业早已落子布局。目前来看，一些“黑科技”已初步研发成形，并开始大规模应用。

早在2014 年，佳兆业物业就开始采取由齐家科技开发的「小区管家」移动应用程式，作为多元化社区产品及服务的线上门户。

2018年3月，佳兆业物业又推出了K生活APP，将物业管理服务与社区增值服务结合起来，可以为业主为生态建设提供科技支撑。要与金融创新紧密结合提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务，满足他们不断变化的日常及生活需要。

作为一款用以巩固佳兆业物业原有平台及提供新型一站式服务的移动应用程序，K生活已被佳兆业定义为打造高端物业管理的核心竞争力。目前，K生活已覆盖佳兆业物业所有在管住宅社区约60万名注册用户。

智能解决方案服务和社区增值服务收入，已成为在物业管理和交付前及顾问服务之外，佳兆业物业的核心收入来源。

从收益增长看，社区增值服务的收益贡献年的复合年增长率为26.1%，2017年6月-2018年6月的增长率达到57.3%；智能解決方案服务的收益贡献年的复合年增长率到达133.2%，2017年6月-2018年6月的增长率到达23.9%。

从毛利率看，2018年上半年，智能解决方案服务和社区增值服务收入的毛利率分别到达26.8%和27.6%。

在互联社区增值服务领域，佳兆业物业还在持续加大投入。招股书显示，此次IPO所取得的2.8亿港元中的20%，即5600万港元，将被用于智能解决方案和社区增值服务的开发。

扫描下方二维码，关注作者公众号

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。声明：本媒体部分图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。