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段晖：楼市价格还将上涨 整体趋势趋于理性

中原地产研究部统计数据显示，2014年一季度北京新建商品房住宅签约套数为13571套，总销售面积为194.47万平方米，累计签约总额为534.7亿元。签约金额同比下落了31.7%，这也是近两年来北京商品房住宅签约额头次低于700亿元。可以说，3月住宅市场未现“阳春”旺季，全国住宅均价同环比涨幅继续缩小，北京城建徜徉墅副总段晖认为去年北京市政府自住房政策的出台，改变了市场的预期，大家熟知的恒大那边已被锁定了近30万平米，所以整个市场的刚性预期已经锁定。同时，新一任政府长效机制的落地以及京津冀一体化的政策出台，从房地产方面讲对北京市的负面影响比正面影响大。产业转移，外地人口流入，对区域楼市来讲这三个因素综合起来是利空的，段晖认为这1阶段就是房地产商与买房人不连贯的问题进行的一个博弈，客户在想是不是要降，要降多少，2008年、2010年和2012年初都有类似的情况，如果房地产商动作快一点降价，有一些可能会改变市场，但大趋势是不会变的，因为，北京毕竟是一个世界性城市，北京市曾做过一个长远规划，定位与伦敦、东京这样的世界性城市，但目前，北京与这些世界城市的房价还有一段距离，甚至与香港的房价还有差距。

据近期的销售数据显示，改善性购房需求越来越多，段晖认为，由于改良需求是一直都存在的，这个本质就是消费升级，例如，人们随着生活水平的提高，饮食结构也发生了很大变化，从吃饱到吃好吃健康发生了一个质变。改善性住房亦如此，居住对大多数人来说是一个大项目*，正常的升级都是普遍存在的，但是因为新一届政府长效机制的落地和自主型商品房，即部分产权是政府的，部分产权是个努力克服学习不系统人的。带来的影响一个是锁定了大家的预期，另一个就是使得购房者出现等待的心理。段晖预计短则三个月，长则五个月，广大的购房者还将会有所动作，因为改善的需求没有改变。

据了解4月以来，北京市场新入市的仅有6个项目，这样完全无法满足北京市购房者的刚性需求。虽然4月份售价在3万以上的项目销售量环比同期下落了一些，但是价格环比同期是上涨的。整体的趋势还是在涨，由于固定资产性质与土地的少有性，尤其在北京这类一等别城市，段晖认为短时间会有变化，但长时间来讲，固定资产还是会*的，仅仅是*速度的问题，他预期不会出现类似2009年那样非理性的增长，但是每一年百分之10以上的增长还是比较正常的，这个跟大众商品的特性有关系。具体的情况还是要看长效机制落地的成效性有多大。

谈到房地产营销模式的转变，即新媒体营销时，段晖认为，电商与实体经济还是有所区分的，但是适合电商的产品它的大趋势还是要想互联方向转移，这类使得交易成本降低以及便捷性的加大，使得这一趋势更是不可逆转，但是体验型的产品还需要实体的支撑，房地产一定会与电商融会，但是购房者也一定会到售楼处、样板间做体验。

在谈到北京城建的倘佯墅项目时，段晖向笔者介绍说，徜徉墅的区域共享配套设施更是一应俱全，不仅包括良乡小学、良乡二中、北京现代管理大学、北京四中、北京红黄蓝幼儿园等教育资源，还有国泰百货、长阳高尔夫俱乐部等娱乐购物资源。同时，区域内首创奥特莱斯工行、建行、邮政储蓄，良乡医院等，从银行到医院，都足以满足生活中各个方面的需求。此外，段晖还透露，去年北京城建16.9亿夺得的长阳理工大学2号地已于今年4月16日开工。同时，预计明年八九月份，北京城建还将会推出新的改善性项目，来满足改良市场的供不应求。

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