金百万南京河西将新建八大综合体竞争激烈几家欢喜

郝倩

“如同炒股一般，谁都很难准确判断应该什么时候抄底，什么时候清仓。南京河西的奥体板块，一度市场低迷到没人敢进入，谁又能想到之后市场可以触底反弹得这么厉害？”在河西房价颤悠悠跳过1万元/平方米之后，小云开始后悔 年前没有在奥体投资一套房，这个市场的“看空派”眼睁睁地看着奥体房价在 年内翻番却错失了投资良机。

南京河西(对于秦淮河以西板块的统称)因为十运会奥体中心的落地而声名大噪，从2002年开始地价激增，但很快在 年后因为大量住宅的集中放量以及商业等配套的缺失被当地人戏谑为“空城”。在市场的“消化不良”与政府持续进行的“营城造市”的博弈中，后者占据上风。在包括投资昂贵的地铁线路在内的配套允诺到位之后，这一板块已经成为南京地产市场的“新贵”区域。

根据最新的市场统计，奥体板块一些楼盘的价格已经到1. 万元/平方米左右，2年多前，这里最低的成交价格不过5000元/平方米出头，即使这样的价格依然一度滞销。作为一名普通的购房者，小云对于奥体的看空也与当年该区域的楼市萧条有关。可是熬过那一段之后，开发商显然迎来了一拨好光景，并且一直持续到现在。

十运会的地产机会

“我依然记得200 年这里的样子。车子开在土路上，根本不敢开窗户，雨天一身泥，晴天一身土。”小云开车行驶在如今奥体中心附近宽阔的大道上，周边是渐成气候的绿化带，以及鳞次栉比的住宅小区。这与5年前的样子截然不同。而再往前倒七八年，这里还二是异地推广难。运营初期是老南京印象中的“农村”，满眼都是大片的菜地和农舍。

最初的河西奥体板块体现出强烈的政府意志。在找准了十运会的概念之后，河西就未缺乏豪言壮语。从2002年起，河西新城的建设就以十运会为时间节点，用4年的时间拉开了中部21平方公里的新城框架，形成5平方公里核心区之后，计划用5到10年时间引入15万到18万的居住人口。

在十运会之前，政府要求十三大标志性建筑在十运会之前全部封顶，并在滨江地段建设一个超五星级的国际会议中心。同时，河西大街被规划为和新街口商圈并称的两个市级商业中心之一。

根据当初的规划，整个河西商业区包括一个 0万平方米的国际购物广场、占地800亩的特大型副食品物流中心，以及8万平方米的地下购物城和20多万平方米的嘉年华娱乐商业设施。

十运会的概念促成了这一板块的从无到有。奥体中心场馆如期落成，开发商所费不菲的土地也开始陆续投入销售。

当时开发商都认为：十运会对于河西来说仅是一个开端，十运会后的河西楼市将会真正引爆。但是形势并不乐观。

从2005年6月中旬开始，河西一楼盘“一口价”定为每平方米4700元，一次性付款每平方米还将再优惠100元；之后，又有楼盘以庆祝“建军节”为由降价，每平方米4600元的价格远远低于该项目在上显示的成交均价5719元。而万科·光明城市精装修房源的“起步价”定在每平方米5700元，均价为6500元。该楼盘的老业主只需每平方米加价298元便可以在交付时拥有精装修房。

小云一直在观察房价的走势，而开发商越是降价促销，小云越觉得该板块的前程堪忧。此时，为了拉长十运会给购房者带来的新鲜感，让“保鲜期”更为长久，政府有意将商业演出、大型活动安排在河西奥体中心举行。在2005年底不到一个月的时间里，大型活动接踵而协调不妥可更换供应商。至——同一首歌、莫文蔚演唱会、S.H.E演唱会、中塞足球赛、超女巡回演唱会。

据统计，每一次大型活动，奥体中心体育馆都会有 万~4万人的上座率。在活动举行时，奥体大街与江东中路往往人满为患，甚至需要实行交通管制来维持正常秩序。

这依然没能缓解“空城”的困惑。即使拥有每次演唱会至少4万人的巨大消费群体，奥体附近依然一片空旷。

土地价格攀升成为房价推手

熬过了2005年下半年那段低谷的河西开发商都体会到了之后房价飞涨带来的快感。而河西奥体板块的忽然升温是小云完全没有预知的。

从200 年开始，河西区经营性开发用地全面公开挂牌出让。

相比于后期的挂牌出让模式，前期很多采用土地协议出让方式获得土地的开发商可能用几十万几百万元就拿到了一块地，但是公开出让之后，此板块的土地价格大都在200万到 00万元/亩之间。这成为2005年河西一度房价竞争激烈的源头所在。当时诸多开发商的房价底线为4500元/平方米。在当年的销售低谷，河西有些楼盘已经以4800元、5000元/平方米的价格开盘销售，已经是在警戒线边缘。

从2004年到2005年 月，河西楼价只涨了9％，比同期南京市的1 ％还差了一点。现在想来，小云认为当时才是最好的下会。而“买涨不买跌”的从众心理让很多购房者都失去了最好的入市机会。

从2006年下半年开始，以9、10月份为重要时间节点，在南京楼市整个回暖并进入快速上升通道时，供应量充足的河西板块几乎所有的楼盘都在水涨船高。中海塞纳丽舍，南京河西典型楼盘，其销售均价从6000元/平方米提升至8500元/平方米只用了半年时间。而在2005年下半年降价5％到10％促销的万达华府则用 个月时间达到25％涨幅。

而新土地开发商的入场，直接将“后十运”的河西楼价继续加速提升。在中部已经成功开发了之后，市场已经对河西南部的入场十分期待。

2006年9月19日，福建融侨以6.95亿元夺得奥体一块土地，地块价格4 万元/亩，楼面价达到2952元/平方米。到2006年底，此板块的地价已经被推高到771万元/亩。小云看着朋友们都开始陆续焦急地入场，在7000元/平方米左右的价位匆忙购房，但是小云并没有被那一拨的狂热打动。而之后，该板块的房价从7000元/平方米到过万，不过是不到1年的时间。

去年4月6日，金地集团获取南京河西一块土地的楼面地价已经达到了55 0元/平方米。该板块半年间的土地价格涨幅近90％。周边房价因此从7000元/平方米上升到8000元/平方米。

到一轮轮的土地拍卖令人眼花缭乱之时，此时的河西土地已经到了“一地难求”的情境。按照一位开发商的说法，此时河西的土地“又贵又买不到”。此次河西南部开发面积将达14.18平方公里，其中将近 0％为可出让地块，与河西中部的可出让地块差不多。根据规划，这里可以容纳的居民与河西中部相当。

小云也十分期待南部的开发可以带来新项目，她判断，在中部已经奠定的基础之上，南部的开发定不会遭遇新城“阵痛”，而会平坦很多。

推荐理由：

以政府意志构筑的新兴城市板块。

机构视点：

2008年有望成为奥体新城区的启动年，从今年起，奥体的入住率会出现实质性的进展，促进奥体进入良性循环。(南京尚房地产研究机构)

房价走势:

从2005年下半年到2007年下半年，该板块一些典型楼盘的平均价格从5000多元/平方米上涨到1万元/平方米左右，甚至有精装修楼盘销售价格在1.1万到1.5万元/平方米之间。2年前，该板块精装修房价格一度为6500元/平方米。

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