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北京市场别墅存量去化周期不足1年 城市别墅更显弥足珍贵

别墅幻变成市场主力，支撑了今年上半年的北京住宅市场半壁江山。虽然今年新增供应已经聚集5环外，但市场整体供不应求，去化周期在0.8年。根据北京市建委公布的数据显示，别墅成交占比逐年走高，2013年为9%，2017年上半年则达到24%。

别墅供应量一直呈下降趋势

北京中原的统计数据表明，年北京别墅供应量一直呈下降趋势，2017年月别墅供应面积53.9万㎡，仅占2016年供应量的1/3，相较去年同期下降27%，供应套数1827套。其中，东城、西城、海淀、石景山、平谷、怀柔、延庆等7个城区新增供应量为0，昌平区供应量最大。新增供应基本集中在5环外

，6环外占比67%。

5年来北京别墅市场供销情况

市场整体表现为供不应求

2017年上半年调控政策频出，市场供应量和成交量均有所下降，但市场整体表现为供不应求，上半年较2016年供销比由0.7降为0.6，市场去化周期维持在0.8年，去化速度保持高位水平。

今年上半年别墅成交面积73.07万㎡，同比下降27%，成交套数2852套；成交额314.75亿元，同比下降11%；成交均价43077元/㎡，同比上涨23%。5年来北京别墅成交均价呈上涨趋势，同商品住宅之间的差距逐年缩小。

从普通住宅各价格段的年度成交占比来看，5万以上价格段的成交占比逐年增加，其中2017年万价格段成交占比明显提升，由15%提升到33%。而三、四环之间的成交均价高达12.5万元/㎡，朝阳、海淀和石景山成交均价在万元/㎡。

库存量持续下降

从库存情况看，别墅市场库存量持续下降。今年上半年北京别墅库存面积225.64万㎡，同比下降27%，库存套数5949套，创2014年以来新低。

其中供销两旺的昌平区库存量最大，超九成的供销存量集中在五环之外。五环之外供销比均小于1，别墅市场供不应求，去化周期在1年左右。五、六环之内的供需比小于六环以外，去化周期最短，仅为10个月。

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