金百万美国购房

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华人喜欢投资房产是世界公认的，而华人青睐的海外房产投资市场，美国是首选。在美国投资什么房子能够赚钱又省心，是门大学问，HHAUSE为您简单分析一下在美国购买投资房的十个要点。

1.买房用于投资还是自住？

美国置业要首先确定目的。买房用于自住，只要喜欢，买下来就不会后悔。但若为投资而购房，就不一样了。投资的目的是产生很好的综合回报率，这从房价高低到租房市场都会有影响。所以用心琢磨房产性价比的同时，也要花时间研究租房市场的行情。

2.房产地理位置

地理位置永远是投资房产的第一考虑要素。选择经济上升区，也就是人口呈增长态势、经济发展呈上升趋势的区域。 同时，房子的位置生活、求学或者工作都比较方便，离学校、商场、银行等居住配套近或者公共交通便利，这样的房产，不管出租还是出售，都会很容易。

.建筑年代

很多投资者倾向投资新房，主要原因是认为旧房维修维护成本高，不利于投资收益。事实上，这种观点不够客观。

房产的整体状况并不因为房龄的增长一定下降，在美国房产的整体维护保养都很好，很多房产虽然建筑年代久远，但是房屋的整体状况很好，甚至但随后就避而不见许某很多抢手的豪宅房龄接近百年，并不比同等新房的维护成本更高。所以说，是否会增加房产的维护成本，主要并不在于房屋的建筑年代，而在于房屋的整体质量状况，所以购房之前进行专业的房屋检查（后文会详细解释）非常重要，它可以提供房屋质量的各种参数，以便买家了解房产的方方面面。

4.周边环境

周边环境主要指房屋所在的社区，学区情况、家庭收入状况、居民素质、治安环境等。如果周边居民的失业率高、学区也不好，虽然房价不会高，但房产的升值空间也小，出租也会成为难题。

还有一种状况：社区附近都是维护较差、比较破旧的房产，被这样的房子环绕的新房，通常会价格诱人，但这样的房产价值可能会受周边房产走势的影响，投资的风险较大，尽量谨慎选择。

5.占地面积及房屋朝向

关于房产的占地面积，有些投资者认为同样大小的房产，选择占地面积小（花园小）的更利于投资回报，因为太大的花园，或者是带泳池的房产维护成本高，出租难度大。这样的观点有一定道理，但不够完整。

占地面积较大的房产，虽然房价较高，但同时因为占地面积大，伴随土地的升值，房价的升值空间也相对更大。并不是占地面积大的房产就不适合用于投资，投资者可以根据自己的投资倾向来评估、选择不同的房产。

另外有一点需要强调：若是投资的房产有泳池，房主要记得购买保险，以防止租客在房子中（泳池是容易发生意外的地方）因意外受伤，导致房主支付大量赔偿的情况。

说到房屋朝向以及风水，美国本地人并不那么在乎。但如果你的租客是华人，基本的禁忌还是要避免，坐北朝南、阳光充足会更让华人青睐。

6.房产税和保险

投资房的房产税和保险也应该被列为考虑因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的房产税差别非常大，投资者要在购房之前尽量多去了解。投资房的保险费用（指房客人身意外保险等）一般比自住房要高，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，以避免上述提到的情况。在美国，如果房客在租住的房子里意外受伤，有权利要求房主赔偿，足见保险的重要性。

7.房屋检查

前面提到美国的房屋保养很好，但并不能确保每一栋房产的保养都足够完美，那么在购房之前，如何确定房产的质量呢？

曾经在购房流程中我们提到过，在美置业要在合同中约定好关于房屋检查(Inspection)的条款，买方要聘请专业人士做一次房屋检查，确认房产是否确实如卖方所描述的一致。如果买方在房屋检查中发现质量问题，可以要求卖方修理至合同描述的状态，如果卖方不配合修理，买方可以放弃购买而不承担任何。

房屋检查通常包括的内容有：屋顶是否需要更换，电路安全，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否处在自然灾害较为频繁的地区等等。

8.投资回报率

投资回报率是房产投资者最关注的，很多投资者想要了解，到底投资回报率达到多少算做成功的投资，其实这是个没有标准答案的问题。投资回报率会因为不同房产类型、不同地域、不同投资方式不同，不可一概而论，比如在华盛顿州西雅图投资净回报率可达到 ~4%，在德州达拉斯投资净回报率可达5~6%。

投资净回报的计算方式是：

收入：指租金收入、

支出：指房屋维护费、房屋管理费、地税、广告费、法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费HOA投资净回报=收入-支出

9.利用贷款

美联储刚刚宣布加息，但美国住房贷款利率目前还是处于历史较低水平。 0年按揭贷款利率一般在4%～5%左右，如果利用好贷款这个财务杠杆，可以一定程度提高投资回报率。

10.房产出租管理

买房后如何出租，如何收租金，如何对付麻烦租客，如何维护保养房屋，都是不小的学问，如果人在美国又有时间，可以自己学习管理，这样能省下一笔管理费（通常一年按一个月的租金计算，每月再收取租金的8%～10%）。但多数情况下，华人的海外房产多是交给专业的托管公司做出租管理。他们更专业，也拥有更多资源，托管公司会根据房主的要求，对房客进行犯罪记录、收入和信用方面的调查，甄选合适的房客，以确保资金顺利回收。虽然要支付一笔管理费，但的确节省大量的时间和精力。

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