地产既患寡也患不均

地产：既患寡 也患不均 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点房地产研究体系亟待重塑当中国在库茨涅兹“倒U”曲线左侧渐行渐远时，不平等已经成为亟待解决的全局性问题，而宏观经济研究也开始回归到效率与公平并存的本源模式。深受宏观经济影响的房地产只有过渡到增长与平等的双主线研究体系，才能深刻体现出其天然具备的平等属性，也才能更全面的解读现实。

双主线研究体系如何搭建本文搭建了一个以增长与平等为主线的地产研究体系，以期探讨中国房地产行业的成长性，我们的创新之处在于：首先，从房地产兼具实体经济和虚拟经济的双重属性出发，将对成长性的探讨转化为对需求空间与投资空间的分析；其次，综合考虑了潜在需求和购买力，以弥补传统研究重总量而轻结构的缺陷；再次，创造性地将资产定价理论应用于房地产投资需求的分析上。

国际对比为中国房地产定位考虑到案例的代表性、国情的可比性和现实的相似性，我们对日本和拉美上世纪七八十年代的房地产泡沫进行了对比分析，得出如下结论：1、中国经济发展水平和平等化程度均处于二十世纪七八十年代的日本和拉美之间，从根本上决定了短期中国的房地产泡沫不会全面破灭；2、中国城市化和人口红利带来的房地产消费需求高于日本而低于拉美，而工业化和分配制度决定的房地产购买力低于日本而高于拉美，因此受益于新款iPhone的创新及根据对消费者的调研信息中国房地产消费空间大于日本和拉美； 、中国、日本和拉美的房地产投资需求均受制于流动性、市场预期和房价变化，但是中国金融改革的渐进性和行政手段的严厉性将投资需求抑制在可控的水平。

中国房地产的成长路径当前中国房地产行业并非由成长走向成熟，而是由泡沫化增长过渡为去泡沫化增长。基于对城市化和人口结构的假设，我们探讨了未来行业的三种可能性成长路径，但是倾向于认为中国房地产行业将在2018年以后迎来真正的成长期。

未来三年房地产的增量泡沫将逐年减少，但是考虑到房地产依然承担了保增长的职能，而且过去十年行业已经累积了可观的存量泡沫，房地产的去泡沫化之路必将艰难曲折。在行业波动增长与整合加速的背景下，我们既可以通过分析宏观经济走势来把握各职能科室主任为成员的工作领导小组周期性机会，也可以分享国内龙头和部分区域性房企穿越周期的收益。