金百万调控和高房价都将是长期趋势

1月9日，上海青浦区集中成交四幅地块，溢价率均超40%。

然而，近期上海土地市场虽然渐趋热闹，地王频出，但依然无法掩盖2012年的整体颓势。据德佑地产市场研究部监控的显示，2012年上海住宅用地出让面积仅为281万平方米，比2011年下跌25.9%，为最近7年的最低点。

上海市住宅用地成交量在2009年达到高位后，此后 年均处于下跌通道，近两年愈加冷清。克而瑞信息集团研究中心总经理陈啸天在2012年四季度地产金融形势发布会上指出，201 年北京、上海、深圳、广州这些城市的供给压力较大，价格上行压力明显。

宅地供应缺口庞大

从几家中介机构提供的数据获知，近几年上海住宅供应总量远远落后于累计销售面积。

2009年上海土地市场量价齐升，土地先徒步前往不远处的火山口新村。那是一座古村落收入创出新高，达到104 亿元，同比增加115%，同时也到达了周期性的峰值。2010年上海市新增土地供应777宗，总供给面积达2 49 629.1平米。其中，商品房用地供应.0平米，比2009年减少41.5%。2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1 6.7万平方米，同比增长4.72%。其中住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%。2012年全市住宅用地出让面积仅为281万平方米，同比2011年下跌25.9%。

德佑地产研究主任陆骑麟指出，近两年的严厉调控在重挫土地市场的同时，也将商品住宅均价涨幅连续两年压制在 %以内，起到了平抑房价的效果。但土地市场连续两年的疲软状态，为未来的房价上涨埋下了隐患。

根据德佑地产市场研究部监控的土地数据显示，2012年全市村里房屋由火山岩建成住宅用地出让建筑面积为475万平方米，这一出让建筑面积仅相当于当年全市商品住宅成交面积的一半，并且类似的情况已持续数年。

2009年~2012年的综合数据显示，北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米。2006年至今的7年中，上海商品住宅成交面积达到8910万平方米，而这7年间的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的供应缺口，高达4000多万平方米。

对此，德佑地产研究主任陆骑麟表示：仅以近几年土地出让量，根本无法支撑目前的楼市成交面积，近年来的楼市一直在吃早期土地供应的“老本”。

多个项目延后开盘

目前上海仍有1000万平米左右的库存，表面上看数量不小，但这批存货基本上都是以大户型为主，所以库存给市场带来的压力并不是特别强。陈啸天认为，“如果201 年能出现大量的小户型，对企业会比较有利，还可以做溢价。”

去年市场比较活跃的仍然是刚性需求产品，申银万国分析师殷姿指出，从2012年市场成交结构分析，万科和金地，144平方米以下的住宅占到了90%以下，金地是65%，2011年是在50%左右。

从长期来看，土地供应相对销售量的不足，必然会在未来严重影响楼市供求关系，助推房价的上涨。尤其是一旦限购放宽，前两年的土地供应低谷很可能会引领房价新一轮的报复性上涨。不过，陆骑麟同时指出，由于早期土地供应的作用，短期内沪上的土地供应尚能支撑楼市成交，楼市的供应依然主要取决于开发商的开发节奏的推盘意愿。

一个值得关注的现象是，一批项目有意放缓了开盘节奏。位于嘉定新城的嘉宝龙之湾，虽然已于1月1 日拿到预售证，但其销售人员反映，正式开售要在年后。由于春节前是传统销售淡季，开发商果断拉长了储客周期，但这违反了上海近期关于拿到预售证10天内必须开售的相关规定。据调查，类似的楼盘销售延后的情况近期并不少见。

新浪乐居统计数据显示， 上海1月预计有17个项目开盘，环比减少6成，同比增加1 . %。楼市成交升温，利于中高端项目销售，1月推出的这些项目中不乏希望抢跑201 年的中高端项目，例如新江湾九里。

对于201 年市场变化，住建部政策研究中心副主任王珏林明确表示限购、限价、限贷不会变。陈啸天则基于现有整个行业发展的路径认为，目前企业的战略和运营必须结合起来。例如2012年的中海地产就及时进行了一系列战略性的结构调整，先是在2011年1月中海康城率先降价，然后在下半年开始拿地。