p禁期房禁再融资

禁期房+禁再融资！危险的不是房价，而是开发商！行业大整合时期来了！

10月15日，在全国大张旗鼓的“退房潮”中，又迎来了两个“爆炸性”消息：

第一，广东酝酿已久的取消商品房预售制，终究落下实锤！广东省中山市最近挂牌的13宗地，全部要求要“现售”！而深圳首个现售试点项目也已亮相！

第二，根据财联社报道，A股再融资将直接冻结房地产企业或房地产营业的再融资行为。

这两个消息意味着中国产业结构调整手段已直接对准了房地产开发行业！因为不管是禁期房，还是禁再融资，都将对开发商现金流提出了极高的要求。

一旦政策扩展到全国，很多开发商债务将会出现暴雷，资产贱卖终究揭开序幕，中国房地产将会迎来最大的行业整合机会。

【1】

降价促销之后，贱卖资产

才是是开发商自救的核心手段

10月9日，万科宣布以32个亿购买华夏幸福在环京的10个项目股权，从交易价格看，华夏幸福基本上是平价售出，万科相当于捡了一个“大便宜”！

有人说这是万科抄底环京！从目前的情况看，是万科及时的挽救了环京，挽救了华夏，不然以华夏幸福目前的状态，估计还要以降价促销来提升现金流，环京房价危险！华夏同样面临危险！

项目换手万科以后，以万科的资金实力，咬牙挺住，坐等政策调剂之后，即可迎来资产升值，这是以时间换空间的基本投资策略。

其实自从进入2018年以后，就陆陆续续有一些所谓的一线品牌开发商加速变卖资产，以求自救。

比如海航，至少要卖出超过1000亿的资产，来还债才可能有自救的机会。根据内部资料显示，上半年海航已经完成任务的60%，年底还要加速变卖的速度。

而万达变卖资产行动启动的更早：2017年万达就开始陆续变卖资产，目前早就已卖得差不多了，13个文旅项目+90个万达广场+76个酒店项目，全部卖光！

听说万达变卖资产之后，负债率将从70%下降到5%！

而不想变卖资产的开发商，还有另外一个手段：那就是降价促销，快速回笼资金！目前包括泰禾、万科、恒大等一线品牌开发商，也纷纭加入了降价促销的行列。

但是降价未必能够换来高销售率！相反，还会引发退房潮，从而导致资金更加紧张！厦门万科项目就由于降价促销，却反而推动了前期业主的退房潮，传言称万科每户退款100万！

可见，降价促销其实有点搬起石头砸自己的脚！

但是一旦负债端出现紧张，资产端必定会寻求快速出清，否则将会面临破产清算的危险！而禁止期房销售+禁再融资，却基本卡死了开发商的融资渠道！

因此接踵而来的，势必是资产端的贱卖，从而致使行业大整合！

【2】

贱买贵卖，谁将会成为最大的受益者？

大规模的资产贱卖，明显将会吸引来众多的资本大鳄！

万科购买华夏项目，不外就是觉得便宜，用区区32个亿，就将10个项目纳入闺中，可售面积高达70万平米，平均每平米成本只有5000，挣大了！

未来最大的变数，显然是民营企业中的恒大、碧桂园和融创！

港股三大龙头——中国恒大、碧桂园、融创中国的长时间负债率均在80%以上，其中碧桂园负债总额超9330亿元，恒大负债1.5万亿，融创负债5600亿元。

如此高的负债率，明显是危险的！但危险的不是房价，而是资产的安全性。

这三家公司的总资产合计接近4万亿！一旦面临债务危机，资产贱卖，谁将会是最大的利益者呢？结果是不明而喻的！很显然，这三家公司很危险！

10月15日，国资委召开发布会，明确表示“国进民退”是互惠共赢的市场选择，这就意味着国资抄底民企，是政策下的市场化选择。

中国房地产在过去30年的延续快速发展，培育了一批资产快速膨胀的民营企业，这批民企可以说在高房价的背景下，挣得满嘴流油。

现在到了该吐出来的时候了，上一次是开发商收割了购房者，这一次将会是开发商被收割！很显然，收割者将会是GJ资本！

低房价？做梦呢！

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