网络假房源泛滥之谜监管缺失网站因利难舍标准

络假房源泛滥之谜：监管缺失 站因利难舍

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上的租房信息90%以上都是假的，如果逐一比对，我敢说99%都虚假。 一位从业6年的房产经纪人何健(化名)感慨。

先后在北京四家排名前十的房产经纪公司工作过，何健说，假房源是房产经纪公司和房产信息站的公开秘密。他认为，相比之下， 二手房信息的真实度要比租房信息高出不少 。

但相关调查显示，各大知名房产信息站的二手房真实度也普遍徘徊17-博伊斯；4-麦卡锡在60%的及格线上。

链家地产董事长左晖对虚假房源泛滥提供了更有力的证据：北京目前约有500万套存量房，依国际1%-1.5%在售比例推算，每月合理在售房源数应为在5万-7.5万套。但目前各家经纪公司发布的在售房源数，即使扣掉重复房源，也超过40万套，其中水分不言而喻。

虚假信息让购房者不胜烦恼。一项针对房产信息站用户的调查反馈，超过70%的人表示遭遇过虚假房源，而 房源真实可靠 更是以接近90%的比例成为用户络找房最看重的因素。房产搜索站九九房CEO张一鸣告诉，通常是购房者在上看好房子，到现场发现大相径庭，房子买不成，还浪费了时间、费、交通费。

房产经纪公司通过络发布假房源，纯属损人不利己。让消费者劳神费力的同时，对自己也没任何好处，相当于做了很多无用功。 左晖说。

但何健抱怨，作为经纪人，发布假房源是损人不利己，但发布真房源却有苦说不出： 好不容易找来的房源，准确发布到上，最先招来的不是客户，而虽然特卡乔夫此前谈到过这种可能性。克里米亚酿酒商曾请求政府限制进口欧洲葡萄酒是竞争对手。房源被套走，白忙一场。 他说，即使该房源被同公司的其他经纪人成交，他还能拿到中介费的10%作为房源录入奖励，而一旦房源被别家公司套走成交，自己将一无所获。

左晖显然深谙房源之道： 目前链家在线站上发布的房源信息，不会写明房源具体在那层，只会按高、中、低层来发布，就是怕竞争对手从中捣乱。

虚假房源乱象

写着明厨明卫，但照片上没窗户；房子标着18层，照片上窗外竟然有树，北京小区里那有那么高的树；还有写着房源在2层，照片上能看到其他住宅的楼顶 何健列举了一连串虚假房源的漏洞，可谓笑料百出。他说，自己入行之初也曾犯过类似的低级错误。

经纪人捏造虚假房源的水平大不相同，水平低的常常破绽百出，客户一看就知道是假的，有的人则精明很多。 何健让打开一个知名房产信息站，随便找出一套房子，表示身经百战的自己一眼就能辨出房源真假。

目前大型房产信息站，包括安居客、搜房、新浪乐居、焦点房产的二手房房源真实率大都只在60%及格线上下浮动。若除去各大经纪公司重复发布的信息，真实比例更低。

张一鸣告诉，房产经纪公司一般都有自己的房源图库，经纪人发布租房房源时，从图库随意挑图片上传，很少考虑这组图片是否属于同一套房源，更不会考虑与所发布房源匹配问题；二手房房源的图片上传还相对合规一些。

何健的理由是，公司的房源由经纪人共享，租房的成交周期又短， 很可能我刚把这个房子发到上，这个房子就已经通过其他经纪人成交，那里有时间去实地拍照片。

二手房虽然成交周期长，经纪人有足够时间去现场实拍，但若二手房的装修条件很差，经纪人肯定不会用该房的图片。 因为消费者看照片上又破又烂的房子，谁也不会打询问。 何健告诉，目前在售的二手房大概有六七成都是装修破旧的老房子。

中国可供经纪人发布信息的房产信息站有四类。第一类是以搜房、新浪乐居、搜狐焦点为代表的传统房产络门户；第二类是安居客、房途等专门供经纪人发布房源信息的房产信息站；第三类是58同城、赶集)等分类信息站的房产频道；第四类是如链家在线、满堂红、我爱我家官等房产经纪公司的站。

据调查，目前国内大大小小的房产信息站不下一万家，成为大多数房产经纪公司开拓业务的重要渠道，几乎可以和线下门店平分秋色。据了解，房地经纪公司大致有40%业务出自络，门店占45%，其余15%则来自如社区开发、扫楼、打库存、转介绍等其他途径。

房产经纪公司通常向房产信息站购买 端口 ，一个从元不等，可供发布条房源信息，然后再把端口分配给经纪人。搜房、新浪乐居的端口费略贵，58同城等相对便宜一些。

由于不同站带来客户源的能力不同，每个经纪人都有自己喜好使用的端口。所以房产经纪公司一般汇总经纪人需求，再向房产信息站统一采购端口。左晖透露，链家地产每年花在端口购买上的费用就有几千万元。

一般每个经纪人都有两三个不同房产信息站的端口。 为调动每个经纪人工作积极性，端口放到个人。 何健强调，他们公司按店或小组分端口，一个大端口分给两三个至四五个人共同使用。

端口使用得多，成交几率就高。 何健的经验之谈是，同时用三个端口发房源，一个端口每天来一个客户，也能有三个；如果只用一个端口，用得再好，也难上三个客户。

至于端口的费用，何健告诉，他所在的公司由经纪人和公司按1：3比例分摊。链家地产内部人士称，业内普遍采用类似比率，即公司出大头，经纪人出小头。并且公司对经纪人的端口使用会有考核，每月完不成发布量会有处罚。

虚假房源诱因

干坏事就是经纪公司干的？没有人绑着你去做！ 左晖坦言，在络虚假房源问题上，无论房产经纪到９月１０日结束公司，还是经纪人，都有不可推卸的。

对此，何健感觉委屈，但也并不否认。

自己手中真房源虽有限，但也要把端口限额发满，不发满自己房源信息的曝光率就不如别人。 我们要是按房子实实在在的情况录入，一年我也别想上一个客户，就等着死吧！

其实这个 端口 就是起广告作用。 何健说，房产经纪人一般都要这样把握客户心理，先发优质假房源，客户打过来，再根据其需求协调房源。

据了解，各个房产信息站对信息审核的严格程度不同。何健告诉，他已有两年不在安居客发布房源， 因为安居客上传房源审核环节非常麻烦，照片有一点水印、信息任何一点不符合要求的都传不上去。

对某知名房产信息站的认证房源频道，何健表示，一般买了该站的端口，就会送几条可贴上认证标签的房源。但至于经纪人给那条贴，站不管。

当市场上大量充斥虚假房源时，消费者自己往往无法甄别，只能单纯按照价格排序筛选，谁的价格低就会获得更多的关注。 左晖分析，基于此，很多房产经纪人会把房源价格发得很低。时间久了，劣币驱逐良币。

房产经纪公司的实体店面有建委管制，但房产信息站应由政府络监察相关部门管理，但实际管理时常缺失。 房产信息站内部人士表示出自己的无奈，缺乏这方面行业数据，侧面说明行业监管缺失，去年出过一些政策，但是执行并不到位。

关于房产经纪公司的监管，直到去年4月才有我国第一部专门规范房产经纪的行业法规《房地产经纪管理办法》，但该文件并未对独家委托机制做出任何表示。

前文所提到的套房源情况就是政策缺失导致的乱象，如果建立房主与房产经纪公司的独家二手房买卖委托机制，或能一定程度免去何健怕被套房源而发不实信息的动因。

左晖对房产信息站推行真房源的难处很理解： 如果切实推行真房源，势必让房源信息总量减少，经纪公司不需要买那么多端口，足以导致房产信息站的收入减半甚至更多。

公开数据显示，2010年国内房产信息站二手房端口收入6亿元左右，去年有所下降。其中2010年安居客营收2亿元，净利4000万。

房产信息站的收费规则从根儿上有问题。 张一鸣认为。

真房源行动

对房产信息站做了大量调查，安居客、搜房等均表示，房产信息站上的虚假房源确实大量存在，但具体比例不好判断。为了解决虚假信息的问题，去年5月，搜房推出 放心房 频道；新浪乐居推出 认证房 。

房源真实存在、真实在售在租(有业主书面和口头委托)、真实价格(上下浮动不超过业主委托报价的5%)。 这是左晖的真房源 三标准 。

去年5月，链家地产宣布发起 真房源 行动，凡是链家在线站发布的房源，消费者若发现和实际情况不符，可随时举报，并承诺 假一赔百 。左晖称： 从去年5月到现在10个月时间，客户举报虚假房源的奖励支出达40万元左右，有客户在微博上晒我们的奖励汇款单。

今年3月初，链家地产则将100%真房源行动推向了全渠道，即内外，线上线下，都要信守真房源承诺，并延续虚假房源举报奖励100元制度。

左晖称，链家 全渠道真房源 承诺是一次 豪赌 ，因为它意味着，如果消费者按价格搜索，链家房源很可能不会出现在搜索结果前三页，短期内客户量可能骤减。当前市场低迷，经纪公司业绩本来就已明显下降，此举很可能让链家雪上加霜，但闯过去就是柳暗花明。

公开数据显示，链家地产2010年收入27亿，2011年略有下降，但市场份额一直提升。

消息人士透露，我爱我家也在筹划推出和链家相类似的真房源审核，以及举报奖励政策。 目前大多数房产信息站都在研究其它收费方式，除去端口收费，引入按效果付费方式，如CPC(按点击付费)模式。如果经纪人发布大量虚假信息，其成本将大为提升。 张一鸣对房产信息站改变收费方式很是期待。

九九房最近也刚上线了 验证房源 ，基于数据库支撑，对抓取到的各大房产信息站房源信息，对比和验证，达到二次验真。目前，其产品数据库里存储的房源户型图和室内图超过1亿张。

去年7月初，北京市住建委从海淀区率先打造北京市存量房络交易服务平台试点，由政府逐一核验房源真伪、一套房源一家中介代理。但到目前上线8个月，登记房屋只有1300余套，相对北京二手房每月5万-7.5万套在售率和每年9万-10万套的成交率而言，实在有限。业内人士分析，虽然政策好，但该平台各种环节较为繁琐，短期内还不足以对全行业产生根本转变。