别墅走势平稳价格因素主导成交节奏

传统“金九银十”，别墅供应也在放量。佑威房地产统计数据显示，9月别墅供应面积27.57万平方米，较8月增长28.76％，10月份截至11日，供应7.06万平方米。尽管成交面积和套数均有所下滑，但是成交价格依旧维持高位，9月独立别墅均价 0117元/平方米，联排别墅均价1869 元/平方米，均比8月有小幅上升。

合理价格促进成交

从成交情况可以看出，无论是独栋别墅还是联排别墅，合理的价格仍是影响成交的重要因素。

佑威房地产统计数据显示，独栋别墅市场仍旧呈现供不应求的态势，9月全市独立别墅成交均价持续在 0000元/平方米上下波动。从价格方面来看，均价在2万—2.5万元/平方米的别墅最受市场欢迎，套均总价在600万元左右的项目在独立别墅成交面积排名前十当中占据了6席。朱家角康桥水乡小城、复地北桥城等别墅常期位居排行榜前列。

联体别墅同样也是中端产品表现最好，单价10000—15000元/平方米所占比例最大，为40. 0％。而在当月联排别墅成交排名前十的项目中，沿海丽水馨庭二期单月成交74套，排名第一，其他成交量较大的项目还有夏都花园、保利叶都，分别成交了20套和 8套。

热点板块方面，奉贤海湾板块值得注意，板块内有世茂海滨新城、佳兆业·珊瑚湾两个项目上榜。目前海湾地区随着轨道交通5号线和8号线的延伸，给未来海湾地区的房地产带来极大的理好因素。目前，虽然区域作为上海唯一具有优质海资源的别墅区，而其开发却落后于佘山、朱家角等高端别墅区，预计后期的升值潜力毋庸置疑。

千万级别墅动作大

千万级别墅市场近期也低调地动作频出。 9月底，四季雅苑总价超过2000万元的67栋独立别墅开盘当天早上就已被抢购一空。

四季雅苑作为内环内唯一可售的别墅项目，也是李嘉诚在上海最早投资的项目之一，李嘉诚在1995年将世纪公园和汤臣高尔夫球场之间的67万平方米、处在浦东经济“金三角”陆家嘴、张江、金桥的正中位置的土地收入囊中。经过 年的规划建设，四季雅苑首批房源以1998年开始对外招租，获得区域内企业高管的欢迎，租金高达 —8万元/月。随着今年诸如嘉里华庭等大量豪宅开始改租为售，如今四季雅苑也不例外。

东郊板块近期比较热闹，板块内高端别墅也在近两月趁机推出。易居中国报告显示，9月17日东郊花园推出二期的28栋独立别墅，这批总价 000—6000万元的房源单价高达9—11万元/平方米。在其前一周，东郊紫园推出了58栋总价1000—2000万元的独立别墅。而曾领先今年千万级别墅市场的合生东郊华品园在经过半年的销售后目前也仅余6席。

马桥板块则随着ATP上海大师赛10月10日开打再次成为焦点，绿城玫瑰园除了近10栋2000多万元别墅在售外，还乘势推出4栋6000—9000万元的顶级别墅。且据最新消息，在前两期一百多栋别墅销售接近尾声之即，绿城玫瑰园将在三期中央最好的岛状地块上推出定制别墅。预期每栋别墅的占地面积在10亩左右，售价过亿。如果这一举措得以实现，绿城玫瑰园将成为上海最早为客户提供定制服务的别墅项目。

易居中国·CRIC系统显示，绿城玫瑰园自2006年12月20日开盘以来，已售出90栋，总销售金额突破21亿元，平均每栋售价2 7万元，其中9月份成交的 栋别墅均价高达58762元/平方米。

改善及投资需求仍旺盛

从别墅的供应和走势来看，这一改善和投资型需求为主导的置业方式，业内对于其后市预期也给出肯定。戴德梁行中国区综合住宅部主管蒋尚礼表示：“近月多个豪宅物业推出市场，成为了近期房价持续上涨的诱因之一，尤以上海、深圳表现最为明显。虽然住宅价格近月上升，令住宅交投有所放缓，但随着发展商的现金流状况好转，加上短期内新增供应短缺，发展商的定价策略仍会十分进取。”

上海中原地产投资决策中心高级总监唐静则指出，9月本来就是一年中开发商回笼资金的重要月份，而最近很多央企与外资背景的大型上市公司频频高价拿地，也使这些开发商都负担着沉重的资金压力。而从今年的8—9月份的房价上涨过快看，极有可能会影响9、10月份的成交量，但预计价格不会下行。从后市走向来看，目前受房价上涨影响较小的改善型与投资型需求仍比较旺盛，因此从中长期看来房地产市场仍旧会保持震荡上行走势。