郑州楼市进入下半场什么才是开发商制胜的终美食

郑州楼市进入下半场，甚么才是开发商制胜的终极利器？

房地产行业集中度快速提升、一二线城市地价高企、房地产高压政策频仍，使得行业传统机会型/土地溢价型的发展模式已逐渐走到尽头。进入到下半场，房地产行业踏进“后产品时期”，众多房企从战略架构层面，开始调整方向和布局，逐步从传统土地开发商，升级为生活配套服务商，进入精细化运营时代。

逐渐成熟的购房者不再单纯迷恋品牌，高周转车轮开始失控。无论是购房者还是开发商本身，都愈来愈认识到，高品质才是制胜王道！

需求强劲，政策施压，高周转失控

7月份以来，央行持续放水，释放宽松信号，引发楼市大猜想，似乎预示着房地产凛冬已过。但是好景不长，7月31日，中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，再次让一些对四季度或是明年一季度政策放松，还存在侥幸心理的地产商完全失望。

从目前各方预期来看，政府“治水决心”很坚定，要求各方严防放水之后资金流向房地产，而房企境外发债，再投资境内房地产也受到了限制，对于资金链本来就很紧张的地产商来说，这可能将是一场持久战！

调控延续收紧！

国家调控这么严，是否是房价要降了？别急，再来看看7月份的供求！

郑州7月份商品住宅新增供应47万方，环比下降59%，同比下落47%！

郑州7月份商品住宅成交面积为68万方，环比下落50%，同比下降22%，较月份月平均成交下降22%。

供求双降，但供仍不应求！

而且根据郑州市国土局相干文件显示，2018年年度计划供应住宅用地1056.36公顷，上半年郑州市住宅用地已供应964.6955公顷。

郑州市下半年供应量继续从紧，地价持续高企，市场供需矛盾仍将进一步加重。

市场需求强劲，但是拿地本钱延续上升，又有政策施压，怎么办？

开发商想要持续赚钱，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼愈来愈成为现下开发商的谋生之道。

但是随着高周转的速度愈来愈快，局面逐渐失控、偏离轨道，出现一系列负面效应。前一段时间闹得满城风雨的某园坍塌事件不过多赘述，但这1现象无疑给还在高周转路上狂奔的房企敲响了警钟。

因此，“品质房企”的呼声愈来愈高，坚持不弄以牺牲质量为代价的发展速度，专注盖房做事情的开发商反而迎来了崛起的风口期。

品质为王，下半场绝杀的终极利器

质量决定一切。

各行各业，这句话都是真谛。哪怕是在环境严峻的房地产市场，高品质，始终是开发商在洪流中屹立不倒并逐渐掌握主动权的终极利器！

有注重速度和范围，一味高周转的开发商，固然就有稳扎稳打，重视产品升级的开发商。而历史的经验无数次告知人们，走品质路线可能不是最快的发展道路，但是却总能是终究的赢家！品质才是最强大的实力！

所以，在全国前30强开发商逐鹿中原的时候，本土很多无法在资金和品牌上与之抗衡的房企，纷纭拿起品质的武器，逐渐守住了自己的战场！这其中，做的比较不错的如老大哥正商，精细化永威和人文康桥。尤其是郑州一哥正商，不仅在成绩上名列前茅，在品质升级上也做了一番努力。

正商是一家创建于郑州、生长于郑州、发展于郑州、壮大于郑州、成功于郑州的地地道道的本土企业，是名副其实的“郑州之子”。不仅如此，正商也无愧为“郑州长子”——连续6年开发量、销售额、销售面积、集中度位居郑州首位。截至2017年年底，正商集团已相继开发了70余个项目，累计开发建筑面积2500万平方米，物业管理面积1300万平方米，服务20万户家庭，80万业主。

随着正商的脚步逐渐稳健，随着产品从城系、谷系到上镜系、品质家系的发展成熟，正商的产品品质也是一路飙升。红河谷、智慧城、玉兰谷，直至善水上镜，实地考察过正商现在的楼盘以后，看到了他的努力和转变。

比如说，这些社区都配建有游泳馆！配建游泳馆，据说是正商品质3.0升级版。

游泳馆在南方城市比较多见，但在缺水的内陆城市，一般是作为豪宅标配。正商的这一举措，算是打破了生活配套的阶层化，推动了品质生活平民化。

游泳馆在内陆城市是豪宅的标配不仅是由于缺水，由于建游泳馆无非就是盖个房子、挖个坑，然后注满水，对开发商来说都不是困难。真正原因是，游泳馆的后期管理维护比较挑物业。室内游泳馆对水质管理和安全监管要求非常严格，一般的物业水平很难保证游泳馆的卫生和安全，而在高周转的房地产市场，习惯了赚快钱的开发商，很难停下来做细活。

在探访的正商谷系列产品红河谷、红溪谷和玉兰谷以及书香华府、智慧城等项目中，都能看到已经入住的业主在游泳馆游泳。尤其是暑假到来，这里成了小朋友的天堂，不但能够锻炼身体，还能找到很多水上游戏的乐趣，很多孩子在这里1待就是一个下午。

据业主介绍，正商配备的四季恒温室内泳池，是采取4重智能系统对泳池水进行消毒控温处理，而且24小时循环换水，定期清理杂物。水质不但符合国家卫生标准，而且四季恒温恒湿。业主在游泳过程中就能看到或感受到水质和水温状态。

另外，泳池还分成人区和儿童区，成人区又有适老化设计等，各种细节人性化的设计也得到了业主的认可和赞赏。

由点及面，游泳馆只是冰山一角

既然是高品质、3.0代产品，从游泳馆成为住宅标配可以窥测到正商产品内部的升级。不过正商的配套改良并不止于游泳馆。

团体董事长张敬国还曾经公然对媒体表示，未来，正商地产开发的项目必须配建会所、游泳池、老年活动中心。因而可知正商品质改良之行的诚意和决心。

正商玉兰谷容积率为2.0，正商林语溪岸容积率为2.0，正商红河谷容积率为1.5，正商公主湖容积率为1.5，正商智慧城容积率为2.5。低密，是舒适居住的基础保证。

正商善水上境、正商智慧城、正商红河谷、正商玉兰谷等，都是依水而居，打造的是高端水岸生活。

就拿正商早期作品谷系列产品来说。取名为谷，是由于该系列产品多是依托溪谷、坡地、河流和森林资源打造，因地制宜打造出生活在山谷中的自然生活。正商红河谷配有150亩原生溪谷公园，7大国际标准的球场；智慧城自建1万方生活配套设施，三河环绕，五大主题公园包围。

再如北龙湖的善水上境、珑湖上境和珑水上境，更是亲水低密的扛鼎之作。

亲水，低密。是正商品质住宅的基因所在。

除了配套，还有功能升级，智慧城据说是1座彻彻底底的智能家居城。取名智慧即来源于科技和智能，不但整个社区实现智能化管理，业主用终端就能控制系统家电及智能家居产品。珑湖上境还营造了“健康芯、智能芯、安全芯、品质芯、人文芯”的“五芯智能成品家”。

但是在看过正商现在的楼盘以后，我还是发现了他一个比较明显的短板：弱化品牌营销。在品牌即溢价的市场上，很多人吃尽了品牌红利。肆无忌惮进入郑州，并能够迅速抢占市场的外来开发商，前期靠的就是品牌战术！正商善做不善说的作风，固然是对自身产品和实力的自信，但是对购房者来说，就需要拨开宣传的重重迷雾，实地感知去发现真正的好房子！

值得一提的是，自2013年正商提出高品质战略以来，正商连年加大对已交付社区的整改、提升。注重老业主保护和新产品的升级，其实不用刻意营销，正商的口或者在用重型柴油车、非道路移动机械未按照规定安装、更换污染控制装置的碑在市场上还是不错的。这也许正是正商的品牌营销手段也说不定，毕竟口口相传的民声和高大上的出街广告相比，前者在效果、可信度和忠诚度上都是后者没法企及的。

作为本土大哥的房企，正商已让数十万郑州人民“住有所居”，但是前期产品的品质在市场上也颇有微词。随着时代的发展，人们需求的变化，房地产市场竞争越发激烈，正商也开始思考。从家和家的精装修，到文中罗列的改良产品配套，再到北龙湖的高端住宅，是否是能看到一条比较清晰的转型线路？

这在需求升级、维权四起的郑州楼市，或许是一个好的开始。

写在最后

品质住宅并不是1句口号，而是必须身体力行的企业战略；品质住宅也并非一日之功，而是需要不断试错的长时间过程。

每一次市场剧变，都伴随着机遇和风险。投机者或许能够一时得意，但是上帝的眼睛是雪亮的，上帝也从不会辜负每一个认真做事的人和企业。在这次房地产市场洗牌阶段，留下的终会是那些回归房子本身，踏踏实实为业主本周库存提供品质生活的开发商。

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