金百万调控第三波年底突然再出重拳房价真的要跌

调控的风向，又变了！

文丨花满楼

6月，有着“旧改王”之称的佳兆业发布了一笔利率为11.25%的2亿美元优先票据。

11.25%，懂地产投融资的人看到这个数据的第一反应或许是：疯了吧！连11.25%这么贵的钱都要，到底是有多缺钱！

一般来说，房企能拿到的最便宜的钱就是银行的开发贷，利率本钱相当于基准利率，一些头部房企和央企甚至可以拿到基准利率9折的贷款，所以大房企、央企都更敢拍地王，毕竟财务成本低。

房企最不愿意就是信托和美元债，因为融资成本太高了。

而这已经是2019年佳兆业第四次高息发债。

一样在资金链上不断辗转腾挪的，还有这几年凭仗高周转、疯狂扩张干到千亿房企的房企——泰禾。

5月17日晚间，泰禾转让了当初信誓旦旦要做出献礼广州佛山的好产品——佛山顺德院子和广州增城院子车头起火的部份股权，同步交隔的还有江苏东恒部份项目权益及股东借款，交易总对价39.71亿元。

这只是开始，泰禾最终将旗下7个项目股权卖给了世茂，交易额为77亿元。

6月24日，泰禾又以18.22亿元，向五矿信托转让广州增城项目标的公司29%股权。

6月28日，泰禾又向天伦地产转让润天置业转让100%股权，同时，向济南泰悦转让达盛置业70%股权，合计对价16.57亿元。

自2014年，泰禾向全国扩张，刚好踩在了这波楼市行情的前夜，凭仗“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”，让泰禾成为闽系房企第一，成功进阶为千亿房企。

很明显，大牛市，就要这样敢高杠杆。

这类快进快出的高周转打法+优秀的项目开发和操盘能力，才能吃到最大的红利。

在千亿房企的扩大中，伴随泰禾的还有超乎同行的高负债率。（2014年至2018年间分别为530. %、229%、299%、475%、385%）

而随着进入静淡市，泰禾的财务护城河就岌岌可危了。

静淡市之下，再加上政策对地产融资的收紧，卖地求生的泰禾只是房企的一个缩影。

除了泰禾，同样在通过股权转让腾挪资金的还有阳光100、中国金茂、华侨城。

根据同策研究院数据，6月房企股权融资额度上升到75.68亿元，占总额资金额的12.37%，环比上涨83.17%。

虽然这两年，房企融资虽然处于收紧状态，但是像现在这样大规模出让股权，其实不多见。

在当前融资管控下，流往房地产的资金越来越谨慎，房企融资集中度重新上升，资金越来越向大房企、国企央企集中。

这不是一次简单的房企融资危机，房地产环环相扣，房企的危机终究势必会影响市场，影响房价。

就像2017年各城市开始限价，让房企由于“高地价低备案价”站在高高的山岗上。

最后造成了二线城市全城摇号哄抢二手房，也造成了房企利润压缩之下，建标减配“惊”装修，掀起大规模的维权潮。

接下来的房企，可能面临静淡市回款难之下，大规模偿债的窘境，而房企融资窘境会对接下来的楼市产生什么影响？

我们一一来解读。

其实，现在开发商的融资困境，其实早已在5月就已显露痕迹，但是没有引起重视。

时至今日，只是集中爆发了出来。

5月17日晚间，银保监会下发《关于展开“巩固治乱象成果增进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），限制商业银行和信托的地产融资。

不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；

或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

国家发改委更是明确：发债只能用于偿还一年内债务。

国家收紧房企融资的原因其实很明显，就是从2019年以来全国一二三线城市的火爆土拍，借钱容易的房企撒开了欢儿买买买，还催生了不少地王。

2019年上半年土拍，中海、华润、保利、万科等大型房企出尽风头，重金拿地；其他民营房企如融创、旭辉、金地、龙湖等也不遑多让。

他们之所以敢拿高价地，不过是雄厚的资金实力，不仅得到商业银行的开发贷款，也通过房地产信托取得辅助资金。

大家都心知肚明的是，成就上一波行情的，除了接连不断万人抢房的刺激，还有便是全国层出不穷的地王。

2019年的楼市目标一致都很坚定——稳房价稳地价稳预期，现在房价、预期都基本已调控到位，只是一直以来被诟病的就是越调越涨的尿性。

而这次，调控的风向又变了。

接下来的调控不是调控房价、调控购房者，而是调控开发商，控制土拍、控制地王。

一线城市供地少，三线城市地价低，最关键的是控制二线城市的土拍。

在房住不炒的大背景下，每个土拍的背后都是央地博弈，而这次调控地价显然需要地方更有大局意识。

毕竟早在5月，住建部已对佛山、苏州、大连、南宁4个城市发布预警，唯有苏州在5月撑不住以后才升级限售政策。

而6月，央视更是直接点名批评西安、呼和浩特、大理、贵阳房价上涨太快，唯有西安升级限购为落户后一年可购房。

可见现在地方的大局意识还不够强，所以这次银保监会干脆从源头来调控，控制了房企的融资，就控制了土拍，控制了地王。

没有了“面粉贵过面包”的预期，房价上涨的势头就会减弱。

虽然5月以后，房企就已不好借钱了，融资工具和规模皆有所受限，但并没有大规模地影响土拍，所以开发商融资收紧，更多是影响未来拿地的预期。

相比2019年上半年高潮不断的土拍，下半年的土拍势必会受到房企融资难的影响。

虽然不大可能会产生像2018年下半年的土地流拍情况，但土地市场一旦遇冷，肯定会带动行情回落。

在房企融资难的困境下，一些高周转的房企可能会为了回款推出特价房，可能会出现局部的捡漏机会。

例如昨天【大胡子说房】提到的郑州北区融创项目从平销期的13400元/㎡，直接降价到元/㎡。戳此复习→

如果遇到适合的机会，你手上又有足够的资金，确切可以观望一下近期的挖笋机会。

我更担心的是，一旦新房大肆推出特价房，二手房的承压会越来越严重。

目前武汉成都重庆的二手房挂盘量已飚得很高。

在2016年楼市高潮进场的投资客买的房子现在迎来交付高峰期，而接下来几年楼市都没有大涨机遇，那么卖出兑现，可能有大量的二手房进入市场，二手房挂盘量一旦上升，横久必跌。

或是二手房拖累新居回调。

总之，下半年的二手房可能会面临很大的回落压力。

这次，调控真的动真格了。

自上而下，实现对钱的调控，对房企融资的调控，对地方土拍的调控。

希望真的不是像之前一样象征性地预警，而是真正控制住钱，控制住房企和地方。

毕竟，房价真的涨太多了！

-end-

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