高层楼房柔软

香港楼市降温，英皇国际拟11亿出售酒店资产

12月10日，杨受成商业版图中的英皇团体（国际）有限公司（下称“英皇国际”）公告称，其全资子公司英皇物业就转让旗下勤升控股的全部已发行股分及相干债务与买方易伟发展签订临时协议，代价为11亿港元。

据悉，勤升控股的全资子公司拥有Inn Hotel Hong Kong盛世酒店，该酒店位于中国香港九龙油麻地，建筑面积约4.86万平方尺（约合5400平方米），一共30层，共有199间客房。

颇引人注意的是，入秋以来，香港地产业寒意渐浓，而在英皇国际的公告中，则将目前打包出售的节点称作是换取该物业公道回报的良机。

“住宅市场是全部房地产市场的主体，它的降温一般会导致房地产市场整体行情的下跌，包括酒店在内的商办类地产也会有所影响，只不过下降波幅是温水型的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际 金融报》表示。

重视现金流 作为英皇团体旗下专攻地产的上市平台，相比九龙仓、瑞安等早就进入内地市场的港资房企，英皇国际显得低调许多，其未曾在内地有过大举扩大囤地的举动。

事实上，从项目来看，大中华地区内，除了2017/2018财政年度新增的英皇集团中心和已完成地基打桩工程的英皇明星城位于中国内地，英皇国际目前所持有的成熟投资物业组合大多位于香港。

英皇国际偏安一隅的打法仅是其“另类”的一个方面，另一方面，不同于内房企业绩对住宅销售的倚重，英皇国际似乎更看重经常性的、可预测的经营收入。

相比旗下投资物业和酒店的数量，据2017/18财报表露，英皇国际仅有2个住宅项目将在2018年推向市场，另有2个项目将于2019年落成。反应到数据上，截至2018年9月30日，英皇国际写字楼等投资物业的租赁收入为5.9亿港元，住宅销售收入为2.1亿港元，酒店经营及相干服务的收入为7.4亿港元，商业地产营收占总营收的“半壁江山”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际 金融报》表示，不同于住宅从开发到销售周期短，酒店类的商业地产项目虽然前期投入较大，但一旦成熟以后，就可为公司提供稳定的现金回款。

英皇国际对现金流的偏爱或是遭到母公司英皇集团主席杨受成早年经历的影响。据悉，上世纪80年代，受香港楼市崩盘危机影响，杨受成旗下的好世界地产因快速扩张，借贷过量而被汇丰银行接收。

“为了弥补3亿多港元的债务，好世界名下的十几个地产盘统统交出。英皇钟表珠宝的存货也由汇丰派人进行一盘盘的估价，以低价脱手。我当时住的豪宅、身上的信用卡全数缴械。以至于之前平常代步的劳斯莱斯也要交回。”杨受成此前在接受媒体专访时曾如此形容这次“滑铁卢”。

那末，一向重视发展经常性现金收入的英皇国际为什么选择在此时出售作为营收主力的酒店资产？

盈利下落 “出售资产大体上分为三种目的：第一，资金短缺需要补血；第二，剔除盈利能力相对差的项目以优化资产结构；第三，高溢价转让，赚取收益。具体是出于何种目的还需要从市场环境、公司的资金面和转让项目的盈利能力几方面进行综合分析。”一名投行人士指出。

从英皇国际的2017/2018年财报来看，英皇国际酒店部分收入从2016/2017财年的16.95亿港元轻微下滑5.7%至15.99亿港元，但其占总收入的比例从上年的41.7%上升至50.8%。酒店经营及相干服务营收下滑的趋势在2018年中期报中继续有所体现。资料显示，截至2018年9月30日，相较住宅销售和租金收入均同比上涨，英皇国际酒店业务营收同比微减0.4%，处于“不温不火”的状态。

但是，在未能达成酒店板块营收增长的背后是英皇国际“致力保持其在本地酒店业地位”的决心。基于该目标，公司于2017/2018财年内新推出两个酒店及服务式公寓项目。

由于英皇国际未在其财报中披露各个酒店项目具体的业绩情况，故此次出售的香港盛世酒店的经营状态究竟如何还没有可知，是不是是出于优化资产的斟酌亦有待商议。查询发现，该酒店为三星酒店，虽评价较高，但相比同类酒店，价格优势并不明显。

此外，从英皇国际的负债来看，数据显示，截至2018年9月30日，公司持有银行现金及结余29亿港元，同期活动负债为88亿港元，其中1年内到期的无抵押票据和银行借贷分别为8.6亿港元和47.8亿港元。值得注意的是，英皇国际现金和活动负债较6个月前分别减少和增加约4亿港元。

事实上，对公司的资金情况，英皇国际也在转让公告中坦言，该次出售将改善公司财务状况及获得额外资金储备以支持未来的投资机会。

“在香港楼市降温的大环境下，接下来香港各类物业市场或将较为沉寂，出售资产一方面或是确保公司的物业组合能更具抗跌能力；另一方面也有助于公司快速回笼资金。” 严跃进指出。

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