在房地产调控新政下柔软

在成功试水马来西亚之后，中国投资者纷纷“出海”澳大利亚。 2月26日，碧桂园宣布以7 00万购得悉尼西北部北莱德区一块开发用地。昨日，碧桂园相关人士告诉《第一日报》记者，这块地将被用来兴建公寓及配套商铺。 除此之外，绿地集团、颐和地产、集团和福星惠誉等地产公司也都曾在澳大利亚拿地开发。201 年，绿地集团宣布在悉尼市中心投资建设超过240米的“悉尼·绿地中心”及配套和高星级酒店，创下中国房企在澳最大单笔投资纪录。 不过，中资“热逐”澳洲也引来不少争议。一些当地人士指出，中国投资者抬高当地房价，将本地购房者“挤出市场”。有外媒报道称，澳大利亚日前成立一个国会调查委员会，将对房地产市场的外国投资尤其是中国投资情况进行调查，以探明外国投资是否有助于增加住房存量以及是否推高住房价格。 地产投资澳洲热 据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）统计，2012~201 财年，外国对澳房地产投资519亿澳元，其中中国投资增加显著，达59亿澳元（约合5 亿），增幅高达42％。中国买家超越美国买家成为澳大利亚房地产市场头号投资者。 而根据仲量联行统计，201 年中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升至5.901亿美元，同比增幅高达222％。 前述碧桂园相关人士告诉本报记者，碧桂园进入澳洲市场的步伐始于去年，去的理由，用这位人士的话来说就是“纯粹的市场的力量来决定我们去那里”。他称，经过考察和市场分析，澳大利亚被认为是一个有前景的地方，“对一个民营企业来说，有钱赚是一个最基本的逻辑。” 与碧桂园有着同样考虑的还有它的竞争者们。上述人士说，一个海外项目做得好的话，自然会吸引其他投资者进入，比如在马来西亚房地产市场，继碧桂园之后进入的还有国内多家房企，比如富力、雅居乐、绿地、新华地产等。 “多家企业进入澳大利亚市场，竞争必然会加剧。”上述人士说，碧桂园在澳洲的项目并不大，以公寓为主，但未来不排除扩大澳洲市场的可能。 瑞士的一份报告称，被限制只能购买新建房屋的中国买家，每年会买下澳大利亚全国12％的新房。中国买家集中于悉尼和墨尔本，分别买走新供应房屋的18％和14％，一度推动独栋房中位价达到74.664万澳元。 到澳洲投资房地产的中国投资者增多，这一趋势从去年即开始。中国政府对国内房地产市场进一步实施紧缩性调控政策的影响以及中产阶层的移居海外被认为是这一趋势的推动力。 中原地产市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》记者分析称，中国的房地产已经到分化时期：一二线城市房价目前虽然还在涨，但对于开发商来说利润率实则在下调。与此同时，国外经济正在复苏，房价的涨幅相对国内更快。 张大伟认为，投资海外房地产还有资产分散的考虑，不动产登记导致部分资金从中国房地产流入到海外房地产投资中。 不仅如此，中国的中产阶层群体正在扩大，国外的医疗、教育条件等因素使得他们选择在国外置业的人增多。前述碧桂园相关人士称，国内近两年自然环境的恶化，也催生一批人到海外置业。 谁在买房？ 前述碧桂园人士告诉本报记者，无论是在马来西亚还是澳大利亚，碧桂园在海外的项目均以华人圈为主。此外，当地还有一定数量的留学生和移民。 悉尼一家房地产中介近日也称，其95％的潜在买家为中国人或华裔居民。 根据澳大利亚统计局201 年9月公布的，去年7月期间来自中国的定居者占了最大比例，达到1 ％；华人在马来西亚人口构成中的比例则达2 ％左右。 庞大的澳大利亚中国留学生群体同样是潜在买家。2012年，澳大利亚高校招收了超过9万名中国留学生。 瑞士信贷表示，中国买家正每年在澳洲房产市场投入54亿澳元，其中约一半是新移民，其他一半是投资者、开发商和临时居民。 投资，是其中不少买家所怀有的目的。 前述碧桂园人士说，当地人买房的思维跟中国人不同，通常愿意购买别墅，而中国房企在当地通常建造的是公寓——澳大利亚不太可能向中国投资者放开别墅项目。 张大伟也指出，中资在澳大利亚建设的项目，通常是高层公寓，这种建筑通常被用来投资，因为真正有居住需求的人通常购买近郊别墅，这也是当地的主流市场，多为小型开发商长期运作。相比之下，国内开发商则倾向于集中投资，以快销形式为主。 “在海外投资固定项目，绝大部分仍属于投资性的，投资之外的居住需求有限。” 张大伟表示，一些带着在中国的投资经验和短期暴涨心态的中国人，很难实现国外捞一桶金，这是因为，国外购房者并不完全依赖房地产的增值作为资产的主要增值渠道，且房屋持有环节成本较高。 泡沫之争 瑞士信贷银行本月估计，中国投资者未来7年可能会向澳大利亚房地产市场投资400亿澳元（约合2212亿元），这可能会进一步推高该国房价。 RP Data房屋价格指数显示，截至2014年1月 1日，澳大利亚悉尼和墨尔本——中国投资者在澳大利亚最热门的置业目的地——两地房价增幅分别达到1 .4％和11.9％。 这样的增长趋势也使得中国投资客在澳洲成为敏感话题，例如，一些政客反对向外国人出售农场和矿藏。有澳洲媒体称，悉尼华裔和中国买家的购房行为很显然使得悉尼附近地区的住房泡沫越来越大。201 年，悉尼一些地区房价猛增了27％，比整体房市增幅高 倍。 针对近期外媒报道的澳大利亚拟对中国投资情况进行调查，前述碧桂园人士称，目前尚不清楚澳大利亚方面对中方房地产投资进行调查一事。 张大伟认为，中国买家按照当地游戏规则运作，除非其法律出现变化，作为自由经济体，应该保护投资者的自由竞争。“如果出台政策，也应是一视同仁的普遍性政策。” 有学者近日指出，澳洲房价存有泡沫，悉尼和墨尔本的房价是不可持续的，在未来数年内将下降至少27％，人们应该做好防范房价在2014年的某一时刻大规模崩溃的准备。 不过，上述观点遭到了来自澳洲银行界、金融界以及地产界人士的反对。澳洲不少经济学家则称，澳洲房价没有泡沫，只是有点高估。 对于澳洲房价泡沫，国内地产人士也有着自己的看法。 张大伟说，澳洲房价很难说有泡沫。他认为，国外发达经济体房价波动幅度通常比较小，尽管因为经济危机价格出现过下调，但涨幅相对国内来说要缓和些。“除了悉尼这样的核心区域，其他区域的价格也就是两万一平方米，与国内一线相比仍算便宜。” “对澳洲当地人来说，房价上涨20％就已经很难理解了，但北上广在201 年就曾涨了三至五成。当地人的购房需求或许会受到抑制，但国内买家对此仍具有心理接受程度。”张大伟说。 前述碧桂园人士同样表示，澳洲楼市并不存在泡沫。他称，当地的住房保障措施相对完善，人为影响因素有限。“认为中国投资者炒高房价是目前人们存在的一个误区，澳洲习惯、投资方式跟国内都不一样，不能拿国内的思维方式去思考澳洲市场。”上述人士特别强调。

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