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如何解决房地产抵押权实现中的权利冲突

在房产抵押过程中通常会产生不同的权利冲突，乃至不少市民尚不清楚这些冲突包含哪些内容？而遇上这些冲突是应该如何解决？下面的内容将告诉你答案。

（1）抵押权与抵押权之间冲突的表现

实践中房屋抵押权之间的冲突通常表现为再抵押和重复抵押两种情形。

再抵押也称余额抵押，是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，即各个抵押关系不堆叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

重复抵押是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”再抵押制度对充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。

（二）抵押权与抵押权之间冲突的解决

因为房屋以登记为公示方法，在对同一房屋上数个抵押权之间发生权利冲突时实现顺序的确立上，各国立法一般采用两个基本原则，即“先登记原则”和“同时同序原则”。我国《担保法》第54条亦作了同样规定：“抵押合同以登记生效的，依照登记物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，依照债权比例清偿。”我国《物权法》第199条也规定：“抵押权已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。”因此，对同一房屋上抵押权之间的冲突，无论是重复抵押还是再抵押，皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”，确立清偿顺序。

2、房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解决

对房屋抵押权与租赁权之间冲突的解决，笔者从以下两种情形来分析：

第1种情形是，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后。租赁权与抵押权可以并存于同一房屋之上。当二者之间产生权利冲突时，遵守“买卖不破租赁”原则，即租赁权可对抗抵押权。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了保护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。我国《合同法》第229条及《物权法》第190条都有明确规定。

第2种情形是，房屋抵押权设定在先，房屋租赁权设定在后。房屋抵押权成立后，在抵押期间，房屋抵押人对房屋仍可以行使使用、*的权利。一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，先成立的抵押权必然影响到租赁合同的效力。对如何解决二者之间的权利冲突，理论界主有三种观点：（ 1）即使抵押权先于租赁权，仍适用“买卖不破租赁”的法则赋予租赁权人的对抗效率。通过折价、变卖、拍卖方式处分抵押物时，租赁合同不因抵押权的实现而消灭[1].（ 2）抵押权先于租赁权设定，租赁权不能影响抵押权的实现，即以抵押物为标的成立的租赁合同对抵押物的受让人不继续有效[2].《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款确认了抵押权优先于租赁权的原则。（ 3）借鉴日本民法的“短期租赁保护”制度[3]，经登记后的抵押物短期租赁（如建筑物的租赁期限在3年以下的为短时间租赁）在无害于抵押权时能对抗抵押权。

3、房屋抵押权与建设工程价款优先受偿权之间的冲突及解决

（1）建设工程价款优先受偿权的性质

建设工程承包人优先受偿权是指建设工程中的发包人同时存在若干个债权人时，对于建设工程折价或拍卖所得的价款，建设工程承包人有先于其他债权人优先受偿的权利。我国于1999年颁行的《中华人民共和国合脸盲的狗仔都能看出约翰身边这女的不一般是不是也得苦笑着欣慰一下呢…超模杜晨·克洛斯杜晨·克洛斯是设计师们常翻牌的模特之一同法》第286条和2002年6月较高人民法院所做的《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中确立了“建筑工程价款优先受偿”制度，其核心是建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，目的是为了解决现实中严重拖欠工程款的社会问题，从而保障承包人的合法权益，特别是使农民工工资问题得到解决。但对建设工程承包人优先受偿权的性质，学界颇多分歧。主要有三种观点：不动产留置权说[5]、法定抵押权说[6]、优先权说[7].笔者认为建筑工程价款优先受偿权为优先权说比较合适。

首先，从立法目的上看，建设工程价款优而且一定不能割裂来看待先受偿权的立法目的与优先权制度相吻合。优先权通过破除债权同等性，赋予特殊债权人以优先于其他债权人而受清偿的权利，以保护这些具有特殊社会基础的债权人[8].在我国，发包人拖欠承包人工程款问题的现象十分普遍，工程款当中，有20%以上是建筑工人的工资报酬。工程款拖欠日趋严重的情形，极大地影响着建筑业的发展和社会稳定。

《合同法》第286条之规定，正是基于社会公共利益及建筑工人生存权的需要，在与相关利益冲突时而做出的一种价值取舍。建设工程价款的优先受偿权定性为优先权，能更有效地解决现实中拖欠工程款、承包人的权利普遍性得不到保护的严重问题。因此将承包人优先受偿权解释为优先权符合我国的立法主旨，也是实践发展的需要。

其次，从比较法的角度来看，承包人的优先受偿权得到了各国立法的普遍认可，国外有将该优先受偿权定为优先权的立法，如日本民法中的不动产先取特权，法国民法中的不动产特别优先权。

（2）建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突时的实现顺序

对建筑物优先受偿权与抵押权发生冲突时的清偿顺序，学界有四种观点：承包人优先受偿权优先说[9]（法定优先权优先说） 、抵押权优先说[10]、同等受偿说[11]、依成立前后定其顺序说[12].笔者赞同承包人优先受偿权优先说。

首先，抵押权优先说违背了立法为保护承包人利益而设立优先受偿权制度的初衷，使《合同法》第286 条的规定形同虚设。其次，平均受偿说缺乏立法理论基础，且如何实现各方利益的真正平衡，也没法把握。在理论上，将农民工工资等同于银行债权是债权泛化主义的体现，农民工工资属于基本人权的范畴，属于人的生存权的内容。从法律政策上考虑，建筑工程款中相当一部分是建筑工人的劳动工资和其他劳务费用，应予以优先确保，这也符合劳动法保护劳动者利益的主旨。在实践中，在建设房屋上常常先后存在数个抵押权，其与承包人优先受偿权如何平均分配，更是困难，因此平均分配说在实践中难以操作。第三，依成立前后定其顺序说，笔者也不赞同。在理论上，建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，而抵押权是经当事人合意而产生的权利，依据法定权利优于约定产生的权利的原则，建筑工程价款优先权应予以优先保护。在实践中，发包人设定抵押权的时间并不固定，既可以是工程在建中，也可以是建成以后，且合同法并没有规定优先权必须经登记才能产生，所以很难肯定这种权利产生的时间。如果以发包人在工程完成后应当付款而不付款的时间计算，则多数抵押权早于承包人的优先受偿权。这样，若以权利产生的时间先后来判断哪种权利在先，则合同法对承包人优先受偿权的规定就没有意义了。

四、在建商品房抵押权与商品房预购人期待权之间的冲突及解决

所谓期待权指的是“权利取得人根据法律能够确定地取得的某种物权（一般为所有权或类似所有权的权利如地上权）的权利”[13].商品房预购人期待权是指开发商将经批准预售的在建商品房以签订买卖合同的方式预售给购房业主，业主享有合同上的债权，经预告登记，此种债权就成为一种所有权的期待权，具有物权性质。在房地产交易实践中，普遍存在着开发商将正在建设中的房屋预售给业主，又在该建筑物上设定抵押权以取得银行贷款或在在建房屋上设定抵押贷款后又将该房预售的情况。如果开发商按时还清了贷款，就不会产生抵押人与预购人期待权之间的冲突，但如果开发商丧失了还债能力，矛盾就产生了。

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