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央行喊话挺房贷的背后：不是为救市

5月12日上午，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会。刘士余的表述成为了热议的焦点。包括：优先满足居民家庭头次购买自住普通商品住房的 贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。“京房字”对于央行这次喊话进行了深度分析，并与央行等部门人士进行了了 解和交换，也印证了我们的判断。

央行不会被房地产“绑架”

首先，我们来分析一下，央行为何要喊这番话？真是为了救市吗？

答案是央行才不会被房地产“绑架”。央行动作的背后是经济运行情况和宏观调控的结果。

从今年一季度的经济情况来看，经济增长7.4%，这比全年的目标略低一些，但整体还是基本平稳的，消费也基本上比较平稳，但*增长有所放缓，

总体来讲，目前中国经济下行压力似乎是比较大的。这是改革和调剂的必然结果。而带来的影响，是各个行业对于资金的需求都很突出。

权 威的监测数据显示，当前房地产企业资产负债率有明显的提高，115家上市公司的资产负债率均值到达了74.4%，与2009年相比提高了9个百分点，其中 三分之一略多一点的企业的负债率超过了75%，这个现象实际上也反应了市场变化，企业持有货币资金的量对短期债务的保障能力也有所减弱，同时融资本钱相对 比较高。

从全球的大的格局上看，整体趋势是好转的，新兴市场国家增速明显都在放缓，无论欧美日还是新兴经济体，总的看，在大格局上还是缺少推动经济向好的动力，都面临着整体的调剂格局。

美 国经济的复苏不断地得到确认。美国量化宽松的货币政策中，美联储购买的债券一部分是国债，另一部分是房地产的按揭的债券，房地产住房贷款的按揭利率长时间能 够稳定在一个适当的水平。美联储稳定了两个利率，一个是长期性的无风险的国债利率，一个是稳定了存在一定信用风险的房地产的按揭证券利率，这两个利率在国 民经济中都十分重要。

中国在进行改革和调剂，试图弱化房地产在国民经济中的作用，可能从长远看，房地产丢失了信用卡号和密码的危害有多大会逐步淡出国民经济的支柱地位。但从目前看，房地产对经济运行的影响和带动作用，还是很大的。因此在宏观经济中，房地产对任何国家毫无疑问都是一个焦点。

从这里看，在大的改革压力下，在货币政策的调剂会随着宏观经济的调整而动，而不是跟随着房地产。换一句话而言，就是房地产不能决定货币政策，而货币政策则会深入影响到房地产。

商业银行加速批贷 慎重增贷

再看看央行喊话后，各个银行是否会“听话”？

毫无疑问，目前各银行的住房贷款上，存在着减速和减量。如果单纯从市场配置资源的角度上，央行仅仅以一个座谈会的喊话，其实不具有直接干预银行的力度。不过央行指出了总体思路，就是加快批贷和支持首套房贷。

当前中国在推进利率市场化，这并不是要银行向高利率倾斜，但商业银行出于利益，会一定程度这么做，毕竟利率仅百分之六点多的房贷，对于银行来讲，是赚不到甚么钱的。如果再来个首套房地利率打折，银行乃至要亏本。

不过在中国，与其他贷款不同，房贷的利率是央行来定的，央行喊话后，预计各银行会根据本身情况、地域等来判断执行，而不会弄一刀切。

据 央行透露的信息，目前，个人住房贷款整体上*近反应是说有压贷的现象，首套房贷利率也有上升的压力，但从数据来看，贷款量和去年差不多。个人住房贷款目前 整体上余额为9.5万亿，今年1到4月的发放量增加了5900多亿，比去年1到4月仅仅少了25亿，不过增长的速度有所下降。

因此，从商业银行来说，接下来可能会加快批贷的速度，但对于增量方面会比较慎重，房地产市场很难直接从银行获得增量的贷款。

党委意见更体现喊话的政治性

那央行的这次“喊话”只是一种表态性的，还是实际性的呢？

我 们来分析一下传播出的刘士余讲话内容：“个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党核心、国务院民生工作的重要组成部分，金融系统一端连着民生，一端连着党 核心国务院，只能加强、改良，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分，必须坚持社会主义金融方向。请各位回去给党委转达，这不是我个 人意见，是央行党委会的意见。必须讲政治，事关百姓的切身利益。”

“这不是我个人的意见”，如果这句话是真的，那末这次央行的喊话，就不但仅是央行的意见，意味着从核心层面上对这样的表达也很关注。中国的房贷利率之所以是央行来定，是由于房贷涉及到民生，更多的需要从政治上考量。而且讲话是从党委的角度来要求的，那末央行的喊话不应该是一种表态，而是对商业银行有讲政治的要求。

同时，今年以来央行出手规范互联金融，下一阶段存款会逐步回到银行的手中，银行的存贷比将回归合理，那末钱会投放到哪里，央行需要斟酌。

另外，如果经济运行态势延续，如果CPI在未来1两个月持续在1%的水平，也不排除降准的可能，那么多出来的流动资金如何释放，如何支持实体产业，支持公道的住房需求，也会在央行的考虑范围。

对于当前房贷的风险，央行的一位内部人士表示，视察体系内的房地产贷款，首付比例相当高，大部分都在40%到50%甚至50%以上，而且还款期限常常会缩短。“这一方面反应了诚信的水平，一方面也反应了整体的状态。但是也有一些个别地区确实不良贷款率在上升，在经济下行压力，在结构调整压力这么巨大的背景下，有的也是正常的，也是难免的。”

从这里也能看出，央行对于房贷的风险看待，并没有一些机构分析的那末骇人。

北京楼市可能获利较多

较后，我们来分析一下央行的喊话对房地产市场的影响。

对于近期来说，影响的会是市场预期，对未来，央行的这番喊话和未来的动作，会对房地产市场有实质性的影响和推动。

自然，如果要救市，信贷可以说是*直接的手段，可以解开地方政府的扣结。

不过从银行自身的规避风险和利益需要等因素来讲，对房地产市场的影响也会在不同区域，显示出不同力度。毕竟，楼市越低迷，房价越降，贷款的风险就越高。

从这里会看出，北京的市场可能会获利较多，由于北京的特殊地位和资源少有性，决定未来房价整体还有上升的空间。而对一些2、三、四线城市，特别是房地产市场已经处于拐点的城市，从中获利的可能性就非常小了。

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