金百万在长期看好的楼市中寻找波谷

在通州新城的新华联运河湾，精装修的房子样板间还没有赶出来，前来看房的人挤满了售楼处，销售告诉，通州新城的利好指日可待，所以很多买房人都打算出手了。所到之处，看房人明显多了起来。位于新华大街的富力金禧花园11月开盘后几百套房源所剩无几，曾在双井富力城万丽酒店看过富力金禧花园的样板间，俨然是富力又一城的升级版，据销售李 介绍，“很多买房人对样板间一见钟情，当场定下他的经典小四居。”

位于通州新城核心区的月亮河城堡，在其均价26000元/平米的价格之下，依旧吸引了大批的看房人，有意思的是，12月6日搜房显示均价已经提高到了 2000元/平米，而销售却还不知情。

再看顺义新城，新开盘的鲁能7号院已经卖得差不多了，目前一期开出的1 平米的三、四居类别墅户型，最低220万/套，可享受 万抵8万优惠，同时还可享受一次性付款97折。销售岳 告诉，目前一层带花园的户型一套都没有，顶层跃式还有几套。

和鲁能7号院一路之隔的香悦四季，送精装修之后还比鲁能7号院单价便宜一千多，很明显，从产品品质和开发商实力方面来比，香悦四季只好靠价格血拼。值得一提的是，位于南六环的金色漫香郡因产品独特及价格合适仅两天就被抢光了，看盘当天销售员的几乎被打爆了，一度进入关机状态。

而在市区，位于南二环的中信城也是一号难求，盘还没开，号已经排满了。二手房更是疯狂，11月29日，北京市二手住宅签量为980套，创二次调控以来单日成交高峰。并且11月 0日二手住宅签量为1209套，创首次调控后5月份以来单日成交最高值。

值得一提的是，作为北京传统楼市的开始，11月份京城楼市成交量环比出现大幅上升。另外受资金监管影响，原本以为是“开盘荒”的11月，却被“开盘潮”所取代。统计数据显示，上月全市共发放纯商品住宅预售证4 个，超过了9、10两个月份的总和。开发商推盘意愿明显增强。

“一般来说，‘日光盘’之后紧接着就是涨价潮”，某国企开发商的营销总监里和分析时下楼市，建议自住型买家出手。谈起时下的楼市怪象，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主国民党在野落难时任曹建海很直接地表示：“二次调控大势已去。”

怪象4：调控变“空调”？

“调控变‘空调’”，面对越调越涨的楼市现状，很多业内人士在上调侃道。注意到，他们牢骚的背景是，自9月底新一轮调控启动以来，“组合拳”措施未见松动，楼市平地里却忽然吹起“暖风”。

业内人士指出，CPI持续走高和人民币的升值是推动近期楼市活跃的重要因素。事实上，今年许多大开发商都提早完成了销售目标，今年一线房企的销售规模已达到新高度。嘉华投资（中国）有限公司助理总经理谷文胜说，中小房企受调控影响很大，但大开发商资金、销售等受影响比较有限，“市场已经完成了一次‘洗牌’”。

一味地限制需求并非调控本意。楼市调控对投资投机性需求、改善性需求和自主性需求是区别对待的。以此来说，成交量合理上升并不是坏事。但关键是：谁在驱动？如果是自住者居多，则是一种健康的“回暖”，房价也会平稳可控；如果是投资炒房者在推高，则楼市短期内就可能迅速从“回暖”转为“高热”，价格也将再度飙升。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2009年楼市火爆，通胀预期是重要推手。今年10月CPI高达4.4％，在存款负利率、股市剧烈振荡的情况下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房的念头。寻求保值增值的长期投资者、改善需求者比较活跃。

与此同时，我国6月重启汇改，人民币至今已升值 ％左右。海外热钱通过购买物业、股权投资、为房企提供融资等多种形式加快进入中国楼市。陈史翎认为，境外人士投资中国房地产，主要是为了赚取汇率的差价，并不完全看重房价的涨跌价差，“他们选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差”。

而目前形势显然不容乐观。9月底启动新一轮调控以来，市场并没有调整到位。各方博弈的力量仍然很强大，房价上涨压力依然没有消除，楼市调控还面临很大挑战。“预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。”中国房产信息集团分析师薛建雄的观点，也是不少业内人士的共识。

住房城乡建设部副部长仇保兴11月26日公开坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。因此，“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有”。

》第三只眼

三轮调控山雨欲来？

“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。”中共中央总书记胡锦涛11月 0日在中南海，召开的党外人士座谈会上的讲话，再度引发全国各界对房地产行业高度关注和热议。

“在我的印象中，胡总书记这次谈话应该是第一次讲到一个具体的市场。”在北京工商大学产业经济研究所所长陈及分析看来，这说明我国的决策高层对房地产市场的关注，上升到前所未有的高度，而且对这个市场的看法发生了重要改变。对此，重庆不少开发商，也已经开始酝酿自己在明年的发展中，谋求改变。

此前，政府罕见地在一年内出台了两次房地产宏观调控政策，但显然到目前为止，并没有出现许多“刚需”们期待出现的房价松动迹象。

地产专家杨红旭表示，在限购施胜郎昨天火遵力全开说、限贷等诸多政策的压制下，房价逆政上涨主要有两大原因：一是CPI持续走高，二是人民币升值预期导致海外游资进入内地楼市。“接下来几个月，若重点城市房价依然上涨，房产税必然会靴子落地，很可能出现第三轮调控。”

北京科技大学管理学院教授赵晓认为，在经济与物价“双高”增长，流动性过剩格局亦未改变的背景下，房价出现大幅下跌是极小概率事件。从市场表现看，只要开发商一降价，房子很快就会卖完，这说明供不应求的基本格局并没有根本改变。市场看不见的手在与政府看得见的手的较量，仍略占上风。我们注意到，赵晓说这话的背景是，楼市成交量在调控两月之后也达到了历史最高点。

业内人士认为，楼市调控政策要继续组合使用，政策“工具包”主要包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应，管制措施等，还要增强宏观调控的灵活性和针对性。而当务之急，是把启动实施的调控政策坚持深入推进下去，坚决抑制炒房炒地现象的抬头，并加快推进保障性住房建设，为楼市调控打开更多空间；同时，做好更多的政策储备。