金百万楼市冷清卖转租逐渐增多房东怎样合理定租金

正所谓“八仙过海，各显神通”，今年冬天格外寒冷，成都楼市亦被冷冻起来库存激增，大大小小的蓉城开发商也在头疼：如何使出浑身解数，过关斩将度过如此寒冬。

虽然近期各开发商都在以不同的形式变相降价，但房地产市场并没有出现预想中的火热，不少购房者仍在持续观望。据四川中原地产调查数据显示，近期内成都主城区土地市场供应量平稳回归，整体成交量依然冷清，郊区亦不例外。

首付利率上浮 购房者持续观望

据中原地产调查数据显示，在数月之前，首套房利率上浮在成都就已铺开。根据各银行的实际情况及购房者条件，上浮幅度在5%- 0%之间，同时不少银行还要搭售价格不等金融产品，放款时间从原来的一个月延长至 个月乃至半年以上，而此前深入楼市调查显示：在影响消费者购房决策的诸多因素中，有45. %的受访者表示“首付提高、利率上浮”对其影响最大，“限贷”威力可见一斑。

也走访多家开发商及中原、吉信行、思源等代理机构，他们均表示，今年1至9月销量与往年基本持平。10月份尽中国移动连续实现利润的高速增长管处于国家强度调控之下，但不少企业趁着秋交会竞相开盘促销，销量浮动不大。而进入11月以来，成交量出现明显的下降趋势。

楼市拐点冲过去几年刺 蓉城开发商各出奇招

据悉，新一轮的趋紧信贷政策势必加大观望情绪，而四季度也是开发商结算各种账款的关键时刻，各种不利因素叠加，开发商或将迫于市场形势采取更加积极主动的策略进行销售。

业内人士分析，年关是将会是今冬最难捱的时段，大型开发商在此时选择降价出货是趋势所在，而中小型企业也必然紧紧跟随地产大腕的步伐，大力降价促销以回笼资金。

（中德携手工商银行金融减压）

近日，中德世纪置业在成都的首个千亩大盘中德·英伦联邦与工商银行携手推出的“金融减压风暴”在业内引起不小震动。据介绍，购房者若选择中德·英伦联邦并符合相关条件，就可以向工商银行申请办理牡丹信用卡，得到最高100万的授信额度（授信额度根据购房面积确定），并可享受最长2年分期付款期限。此外，中德·英伦联邦还开通了实名认证微博，第一时间发布楼盘相关的即时信息。有房地产同行告诉，中德英伦联邦在此限贷高压形势下，采取此种营销模式，不失为一种逆市奇招。另据中德·英伦联邦策划经理龙浩介绍，11月26日，中德英伦联邦一期四批次房源开盘当日，劲销186套房源，销售金额高达1.2亿元。再次成为当下淡市中的“不合群”者。

（二手房中介做新房分销）

与此同时，成都最近出现了二手房中介做新房分销的现象，部分房企希望凭借二手房丰富的客群资源扩大销售面。了解到，蓝光、万科、华润、保利、和黄等知名房企均引入了二手房分销机制，甚至有高达70%的分销率。目前中原、富房、伊诚、21世纪不动产等多家品牌中介机构都介入了新盘销售，并分别与这些知名房企签下了分销协议。另外，还有一部分企业开始将目光放到了北京、上海、深圳等其他城市，这些地方均能看到成都楼盘的推介活动。某金融机构屈先生也觉得，二手房中介做新房分销，主意不错，也不失为今后市场的一个发展渠道，最主要的，还是看成交量，成交量上去了，路自然就通了。

（冲不起稳的起按兵不动）

当然，也不排除按兵不动的营销策略。四川建伟房产总总经理周先生这样告诉我们，现在低迷的情况下，我们的伟业广场暂时冷冻起来过冬，等待明年初更好的时机隆重推出，蓄势待发。以退为进，退一步海阔天空，按兵不动有何不可？机会随时都有。

针对目前成都楼市营销策略方面，前景投资（亚洲）有限公司的高级经理徐媛媛表示：“目前，首套房贷款利率上调的城市共有14个，以东部一二线城市为主，其次为中部城市，成都则是西部唯一的入选城市。今年以来，商业银行迫于资金环境压力，上半年已加息 次，加上本轮对首套房利率的上调，接踵而至出台的政策对于房地产市场的打击是显而易见的。市场环境的恶化对于房地产市场的主角蓉城开发商而言无疑是雪上加霜，传统的融资渠道趋紧，资金成本大幅上涨，销售回款缓慢都严重影响开发商的现金流。供应量将在明年上半年得到大规模的释放，根据目前政府对于房价的调控态度，调控政策也将持续至明年，届时，开发商无疑将采取降价促销的手段回笼资金。”

由此，各个大中型包括小型开发商绞尽脑汁，各出奇招，使出了五花八门的营销手段。

代理机构看好蓉城楼市住宅刚需发展好

尽管楼市低迷，但专业人士仍看好行业前景。吉信行·方圆置业有限公司品牌运营总监黄宁波表示，成都楼市目前虽然销售冷淡，但从房地产整个行业来说，整体还是在不断健康、平稳上升中发展。目前这个行业正处于调整阶段，有所浮动是正常现象，比较看好其前景。

住宅地产方面，从整个大趋势来说，成都住宅地产的发展还是刚需占主题；往后来说，从近期几个盘的销售情况来看，刚需比投资等其他都占优势；年底来看，作为一个集中观望期，相信到明年初，蓉城楼市还是刚需发展趋势要好一些。