土地出让金骤降的危机维权

土地出让金骤降的危机

受楼市成交量急剧萎缩的影响，近期多地频现土地底价出让或流拍现象。济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交，就连部分一二线重要城市也未能幸免。

受楼市成交量急剧萎缩的影响，近期多地频现土地底价出让或流拍现象。济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交，就连部分一二线重要城市也未能幸免。其中，广州、南京等地即使有土地成交，也多为底价成交。而上海计划推出的两幅地块因无人竞拍而延期出让。

另据中国指数研究院报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。

业内专家对此表示，土地市场降温对于土地财政是负面影响，今年的土地出让金可能低于去年，地方政府的偿债压力正在加大。笔者认为，土地财政的大幅减少，对于地方政府而言既是危，也是机。所谓的危就是：

其一，土地市场频现流拍或者底价出让，会使地方政府财政收入大幅减少。除了土地出让金下滑，与房地产相关的税种收入也出现锐减。财政部公布的4月份公共财政收支数据显示，房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金双降。在这种情况下，一旦土地财政出现大幅减少，会造成地方政府在财政支出方面收缩，直接影响到城市基础设施的建设、民生保障的投入，以及国家重要工程的投资(比如危棚简屋改造、保障房建设等)。

其二，对于基本面不太好的城市来说，土地财政大幅减少，造成地方政府偿债能力减弱，随时面临违约风险。当然也有人认为，中国地方政府出现违约的对全市机动车驾驶证进行全面清理可能性并不大，一方面中国与美国联邦制不同，地方政府出现债务问题，中央政府不可能不管；另一方面地方政府可以借新偿旧来缓解债务压力。但问题是，地方政府的债务近年来如滚雪球般飞速扩大，借新偿旧也不是解决债务问题的根本方法。更重要的是，中央政府也因4万亿剌激计划，导致所剩财力有限，纵然能使一地不发生危机，也不可能救得了所有地方政府的债务危机。

其三，土地财政的大幅下降，但地方政府对土地财政的依赖度却不断提高。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1：1.8，地方财政对土地的依赖程度很严重。目前来看，只要土地市场维持在高价区域，地方政府就可以拿土地作为抵押物，向银行贷款，或用作借新偿旧，或用于开发项目。而如今土地价格大跌甚至流拍，地方政府很难再拿土地向银行作抵押物了，这对地方政府来说无疑是雪上加霜。

不可否认，土地市场的萎缩，直接影响到地方政府的财政收入，这对于地方政府来说是一个重大考验，家装业但也是一个转型的良机。地方政府一方面要戒除对土地财政的依赖(当然这要有一个过程)，由原来的投资型政府向公共服务型政府转变。另一方面也敦促加快我国的税制改革进程。一直以来我国在财税方面责权不匹配现象严重，中央政府应该适当将一部分财权让渡给地方政府。同时开征房产税，使地方政府摆脱对土地财政的依赖度。而唯有地方政府摆脱了对土地出让金的依赖，中国的经济转型才有望成功。