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宋会雍：信贷松动在一定程度上提高市场购买力

9月30日讯央行今日出台文件支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。文件中称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，此次信贷层面的放宽，是对自住类需求强有力的入市支持，一定程度上提高了市场购买力，但此举对于购买意愿的提振，仍存在诸多不确定性。

其列举数据称，上海新房交易中普通商品住宅比例约为4.6%，且买家绝大多数是纯首次置业，无需政策倾斜，由此， 该政策对新房交易的推动力很弱 。

而二手房中，普通商品住宅占交易比例为75%。以目前刚需和改善的分布比例来看，大约有占市场%的改善型家庭可以直接受益。

宋会雍认为，此举对改善类买家入这种论调往往更具欺骗性——市是一个重大的负担减轻，并有望激活一部分有意入市但困顿在首付款筹措环节的改善需求。同时，此前普遍存在的 置换交易 现象也有可能随着银行支持力度的加大而减少。

另外，央行文件提出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

宋会雍对此表示，首付三成，与此前的首付4成相比降一成，理论上对市场有利好一面，帮助笑藏刀了 门槛一族 提前入市。但实际执行中，银行对当前的楼市（专题阅读）风险评估走高，因此放宽到 三成首付 ，需要整体价格走势的配合。而对一些价格波动风险比较大的城市，银行会更倾向于继续执行 4成首付 标准。

他还表示，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对银行来讲属于薄利或倒贴执行。就目前银行对于房贷的姿态来看，仍倾向于至少在基准利率或基准利率之上来执行，估0.7倍的说法基本没有落地可能。由此，文件中该项对市场影响可以忽略不计。

宋会雍认为，最低标准不等于执行标准，银行在具体作法上拥有很大的自由度。从风险控制和放贷收益两方面来看，银行在未来执行中会更倾向于现行标准。 参照此前的 央五条 ，更像是又一次倡议，其结果也多半会类似，即被银行搁置 。

宋会雍称，信贷放松只是帮助了需求最迫切的、且卡在信贷门槛上的那部分改善型买家。信贷放松会形成局部的集中释放，这些累积需求过后，市场仍会回到一个平稳的态势，成交流量不会比现在更高多少。 比如买家更愿意看到房屋的降价，那才是购房总成本的降低；信贷放松只是调整了当前支付与未来支付的比例关系，对总房款而言并无减轻 。