顶豪那些事儿你们真不懂美食

顶豪那些事儿，你们真不懂！

*看到一篇《北京豪宅忽悠史》，文章中数据很多，也罗列了大量的数据来证明豪宅、顶豪卖的艰难，这类写作的手法非常高妙，论据充分，伟哥点赞。

文字优美、言辞恳切、*是一篇大师写的文字，而且大师肯定常常触摸市场。

但这是豪宅，这类思维对不对？伟哥虽然也属于门外汉，但因为每天被黄老师等人洗脑，取了点经。

之前的文章有几大值得商榷的地方，友好交流：

1、豪宅是不是真卖的不好？

文章列举了北京各大豪宅的销售情况下，当然，大部分是豪宅的个别预售或者现售的签约情况。首先从数据看，伟哥肯定是有优势的：

从数据上看，值得看的主要有两列，分别是较后的均价及销售额，前文罗列的项目，其实整体看：

可以从签约划分为两类，实际的确有不少销售非常好的，总销售额已突破30亿，固然也有很多销售只有几亿。

可以从均价看，很多人质疑签约的均价，但其实这很好理解，在6年前，北京4环的价格只有1万多，所以对销售周期长的豪宅项目来说，均价都不高。

二、豪宅如何才算卖的好、卖的多？

1、一个非常值得关注的是，前文大部分数据都以签约为评判标志，但需要注意的是，北京是一个严格限购的城市，豪宅购房者大部分都面临着非常大的资历问题。另外豪宅客户的资金也都有多种用处，这种情况下，签约周期非常长，*长的升至会一年以上。

所以豪宅的签约数据与刚需、改良客户不一样，并不一定就是没有签约就是不好！

2、豪宅的签约均价并不一定体现在签约上，总所周知，豪宅的业主大部分都有一定的社会地位，这种情况下，升至出现购房者比开发商还有钱的情况，这种情况下，很多人情、交易其实是在签约以外体现的，伟哥就曾知道，*近东边一个豪宅，定价10万，但因为业主替开发商找到了一笔融资，结果7万签约了。

3、豪宅卖的多，就是真好吗？

如果是刚需盘，日空回款*关键，这样有限的时间段里面可以多出利润和效益，但豪宅必须不是这样的！

1、从价格看，豪宅卖的快，固然也可以增加销售面积，但并不一定增加销售额，量与价的转换，在豪宅上并不如刚需物业那么明显。

南六环的刚需物业，市场价格2.2万，如果卖2万，肯定日空，但豪宅物业如果市场价10万，卖9万，也不会多卖太多.

2、从利润看，豪宅是少有的，卖掉了咋办？

在过去的十几年里，北京的居住类物业，较高的销售项目竟然是林肯公园，累计居住类项目销售总额突破百亿的合计有13个项目，今年只有是简单罗列几个，说明一个问题：卖的快就是好吗？

注意看黄老师的橡树湾，与位置好的令人发指的富力城：

富力城东三环从04年末开始销售，基本07年完成清盘。3年卖光了，均价1.1万。

橡树湾北五环外从06年开始销售，到现在卖了9年多了，还有60亿货值！

如果华润橡树湾也卖的快，的确在前3年会获得表扬，年年可以做销售达人！但他的全盘货值将是60个亿不到。而现在接近200个亿！！！

黄老师说的好:从市场角度看，卖的快的不是好开发商。

伟哥点评：真的顶豪，是开发商卖一套会哭一套的。（当然如果资金有压力是必须卖的）

4、豪宅有时候不卖比卖赚的更多！

这事不能讲的太多，对于顶豪来讲，对于很多购房者来讲，是自己的人生资产构成，其实对开发商来讲，也是！

很多时候不卖比在东方评论员看来卖更赚钱，举例来说，一个东部顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部份资金做一些信托理财的*可以超过20%。这种情况下，也就是这类房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的*。急着卖是傻！

举例以霞公府为例：是黄丽第二次回家乡比赛。2005年拿地之初，楼面地价2232元/平。

开发商这个公司和这个老板，可能这辈子也就折腾这一个项目了，卖了以后，换一堆钱，就花钱玩？谁喊他老总！

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